上海今年首輪土拍溢價率超7%近八成地塊進入“一次性報價區間”
本報記者 王麗新
(資料圖)
4月21日，上海完成了為期四天的2023年首輪集中土拍，掛牌的19宗地均成功出讓，總建筑面積為198.9萬平方米，成交總金額為519億元。
“上海本次土拍最顯著的特征是熱度加速上升，溢價成交占比近八成。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，從拿地房企來看，國企央企占半數以上，主要原因是其資金流動性相對較高。
整體來看，“受新房市場熱度回升、土地質量改善和部分地塊房地聯動價放松的多重影響，今年上海首輪土拍熱度迅速升溫，有多達50家房企報名參拍，其中不乏民營企業。”克而瑞地產研究中心表示，從競拍結果來看，近八成地塊進入一次性報價區間，整體溢價率超過7%，創2021年集中供地以來的新高。
高盈利空間下
房企參拍熱情高漲
“上海房地產市場去年整體銷售情況較好，項目整體的去化有保障，相對來說，企業現金回流較快。”中指研究院上海常務副總經理張文靜向《證券日報》記者表示，目前開發商較為重視資金安全，所以現金回流較快的上海，是優質城市。
在張文靜看來，本次上海拍地吸引眾多房企參拍的原因主要有四點，一是本批次19宗地都臨近外環，且多為臨鐵地塊，整體來看區位較優質；二是部分地塊所在區域為近年來供應較少的區域，區域內待釋放購房需求較多；三是部分地塊指導價相較周邊二手房存在一定倒掛現象，未來項目銷售有保障；最后就是聯動價，本次部分出讓地塊房地聯動價有所上調，為開發商預留的利潤空間有一定提升。
“對比純宅地成交樓板價與其房地聯動價來看，平均地房比為0.54，房地差也均在2.5萬元/平方米以上，盈利空間還是比較充裕的。”克而瑞地產研究中心表示，其中，盈利最為可觀的當屬徐匯田林、普陀桃浦、閔行莘莊這類優質地塊，地房比多在65%以下，房地差均在3萬元/平方米以上，并且由于項目位置多位于市中心或供地稀缺的熱點板塊，按照目前的市場熱度，可基本實現一日售罄，因此這些地塊競拍熱情更高。
重點城市土地市場
穩中有升
值得一提的是，在上海這場土拍中，頭部房企拿地積極性明顯提高。
萬科、華潤、中海在時隔3年后重回上海土拍市場，其中萬科、華潤均有斬獲，萬科以113億元的總價拿下松江廣富林地塊（37.83億元底價競得）、閔行梅隴社區地塊（與中鐵建聯合拿地，一次性報價階段競得，75.49億元），華潤則以30.15億元的總價拿下青浦區西虹橋小淶港（進入一次性報價）。
“在上海本次土拍中，入局的企業陣容較為強大，其中包括龍湖集團、萬科等頭部企業，展現出對上海持較高看好情緒，無疑是為上海市場注入了一劑強心針。而且，上海本場土拍高調收官，再次為土地市場加溫。”關榮雪表示，當然，地塊與房企發展策略的適配度也是房企打開競爭局面的重要因素。
“當下，房企戰略高度趨同，一批次地塊質量整體都較高，同時大部分地塊體量較小，資金可以實現快進快出，另外房企年初積極補倉，共同作用下，此次上海土拍熱度高企。”張文靜如是稱。
對于接下來的土地市場走勢，關榮雪表示：“短期來看，熱點城市土地市場熱度或將延續穩中有升的態勢，長期來看，回暖的持續性可能需要一定利好政策的加持或者有待房企資金情況好轉的支撐。”
對此，克而瑞地產研究中心表示，展望未來，鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”，預計5月份和6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規模也將迎來周期性回升。
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