提前還貸劃算嗎？因人而異
文/羊城晚報記者 黃穎琳 戴曼曼
“還了6年房貸，每年10萬，一共還了3萬本金，57萬利息。這合理么？”近日，知名博主張雪峰在社交平臺上發帖吐槽房貸利息過高，相關話題登上微博熱搜。盡管隨后其在微博上留言致歉，稱“沒搞清具體情況”，不過，關于房貸怎么還更經濟、利息是否過高等話題，已經引發熱烈討論。那么，“每月還款利息高過本金”這種情況是否真的存在？一位銀行業內人士在接受羊城晚報記者采訪時表示，無論是等額本金還是等額本息的還款方式，均不會出現這種利息占比過高的現象。但從金融角度來看，等額本息付出的利息總支出，確實是一定大于等額本金的。還貸時哪種方式適合自己，還要具體情況具體對待。此外，對于近期被熱議的提前還貸是否劃算，也是因人而異。
利息高過本金？看還款方式
(資料圖片)
盡管張雪峰在網上“認錯”道歉，但是房貸的利息、還款方式以及近期的提前還貸風潮已經成為熱門話題，引發熱烈討論。
“每個月還款將近5000元，為何利息就有3000元？”廣州市民何先生在還房貸時也有著和張雪峰一樣的困惑：為何還款利息是大頭？
事實上，這與何先生選擇的月供方式有關系。當前，在辦理房貸業務時，通常有兩種還貸方式可供選擇，一種是等額本金，另一種是等額本息。
簡單理解，等額本金指的是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。由于每月的還款本金額固定，利息越來越少，借款人起初還款壓力還較大，但是隨時間的推移每月還款數會越來越少。
等額本息則是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金+利息)。但還款初期利息占每月還款的大部分，后續本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。
以100萬元、純商貸期限為30年(360期)為例，以LPR基準利率4.30%為準，有銀行業內人士給羊城晚報記者算了一筆賬(見圖)：
如果按照等額本金還款，月供約6361元，每月遞減9.95元(首期本金2778元，利息3583元，比例大概為1:2.9)，往后本金不變、利息越少。最后還款總額達164.67萬元，總利息64.67萬元。
但如果按照等額本息還款，月供約4949元(首期本金1365元，利息3583元，比例大概為1:2.6)，往后本金越多、利息越少。最后還款總額達178.15萬元，總利息78.15萬元。
但從還款金額來看，30年累計下來，等額本金的還款總量是比等額本息少的，其中最大頭的利息支出明顯減少。
前述銀行業內人士直言，無論是何種還款方式，都不會出現張雪峰提到的“還60萬房貸利息57萬”情況。至于如何抉擇，則要看個人權衡：如果經濟條件難以扛住前期的本金壓力，可選擇等額本息這條更“穩”的路子；如果前期資金較為充裕，則建議選擇等額本金還款。
提前還貸成熱門選擇？切勿盲從
當前，房貸利率已逐漸步入“3時代”，提前還貸正成為“背貸一族”的新選擇。對此，上述業內人士表示，是否提前還貸也因人而異，切勿盲從。
“這段時間咨詢提前還貸的客戶較多，且以年輕客戶為主，買房時間也都不久，大多是5-10年之內?！睆V州某銀行網點的工作人員向記者表示，近期提前還貸都需要進行預約排隊。
據悉，今年1月央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，已有多地自主下調首套房貸款利率。按照現行LPR利率，珠海、南寧、株洲和常德等地的首套住房商貸利率調至3.7%水平。
不少“背貸一族”正選擇自降杠桿、縮減負債。廣州市民曲小姐就是其中一員，她告訴記者，2018年房地產市場還比較火熱，利率處于5個點的高位，當時申請了貸款約100萬元，預計20年還清，月供6700元。
結果后來查賬單的時候，發現每個月實際還本金1200元左右，剩余的均為利息。因為有力有余錢，也沒有更好的投資渠道，思量再三后，曲小姐已在2022年8月取出9萬元，嘗試了第一次提前還貸，計劃今年再提前還一筆。
對于近期出現提前還貸潮的原因，業內人士表示，除了投資渠道收窄、人們風險偏好發生變化等因素外，一些前期房貸利率較高的房貸存量客戶因為“高位站崗”，也選擇了提前還貸。
不過上述業內人士提醒，如果有提前還貸的想法，需要考慮好具體的提前還款金額，以及到底是選擇縮短年限還是減少月供的方式。值得注意的是，如果前期申請的是公積金貸款利率低于純商貸，可暫時不考慮提前還貸。
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