▲圖片來源：每經記者 沈溦 攝我愛我家前副總裁胡景暉關于長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險的警告言猶在耳，輿論對誰推高了房租的討論激戰正酣。
▲圖片來源：每經記者 沈溦 攝
我愛我家前副總裁胡景暉關于“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險”的警告言猶在耳，輿論對“誰推高了房租”的討論激戰正酣。不承想，遠在杭州的長租公寓運營企業杭州鼎家網絡科技有限公司(以下簡稱鼎家科技)突然宣布，因經營不善，出現資金鏈斷裂，目前已經被安排進入破產清算程序。
《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，鼎家科技采用的是近年來流行的“拿房-出租-融資-再拿房”模式快速發展，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間。以牽扯其中的愛上街為例，其已經為租客向鼎家墊付全額房屋租金，再按月向租客收取房租。如今，這個平臺與租客一起，成為了受害者。
接盤方不愿承擔債務
昨日(8月23日)，《每日經濟新聞》記者趕到杭州文二路耀江文欣大廈8層鼎家科技的辦公地。在門口，記者遇到兩名穿有特勤制服的工作人員。他們表示，目前公司已無人辦公，現場處于無人管理狀態。
公司門外以及內部墻上張貼的聲明顯示，鼎家科技經營不善，出現資金鏈斷裂，無力按期支付業主租金，從租客處收取的押金和預收的房租也無力退還，目前已經被安排進入破產清算程序，涉及業主和租客的債務將另行清算結算，業主和租客可對于鼎家造成的損失通過訴訟途徑解決。聲明落款日期為8月23日。
記者了解到，兩名特勤人員來自西湖區公安部門。對鼎家科技是否已處于破產狀態，是否有受害人報警、警方是否已經立案，以及鼎家科技負責人去向等問題，二人表示有關公安部門的信息可去往相應的派出所了解，但其他信息不便透露。
走進公司內部，記者看到現場一片狼藉，辦公用具幾乎被搬空，地上、桌上堆滿各類文件、飲料瓶、零碎物品等。兩名特勤人員表示：“一部分是公司搬走的時候遺留下的，另一部分是近幾天不斷有人上門追問信息了解情況，人多雜亂留下的垃圾。”
另據相關人士透露，早在8月15日左右，鼎家科技就因資金緊張無法兌付房東資金等問題被不少租戶和房東上門追問。當日公司財務負責人和幾個老總還出現過，但這幾天不知道在哪里。
值得注意的是，前述聲明還顯示，經多方協調，一家名為寓團(上海)網絡科技有限責任公司(以下簡稱寓團公司)的企業被引入解決問題。針對愿意和其重新簽約的業主，寓團公司提供了兩種補貼方案，但不承擔鼎家科技造成的直接損失和相關債務。
記者以租客身份聯系到寓團公司，對方工作人員表示：“由于公司正好想發展杭州市場，因此愿意承接相應業務，但并不承接相應糾紛和債務。也就是說我們還是以相應的方式為房東和租客提供租房中介服務，但此前(各方)與鼎家科技的資金等問題與我們無關。”
公司長租公寓超5000間
據《中國房地產報》報道，租戶在租房時，鼎家曾許諾租戶用押一付一方式繳納房租，但實際上卻是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。大部分租戶在通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”(后更名為愛上街)的APP后，該平臺(愛上街)一次性將租金支付給鼎家，而租戶每月須按時向愛上街還款。據了解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。
愛上街官方微信公眾號“愛上街商城”昨日發布的“關于鼎家平臺事件的聲明”顯示，愛上街作為租客與鼎家平臺的連接方，為租客向鼎家墊付全額房屋租金，再由愛上街按月向租客收取房租，愛上街已向鼎家墊付租客全部未付租金。此次事件涉及到通過愛上街平臺分期的租客共計243名，愛上街與租客同為受害者，目前正在積極協同租客與鼎家協商確定是否可以實現續租。
《每日經濟新聞》記者注意到，鼎家科技發布的資料顯示，作為租賃行業的先行者，公司于2009年進入二手房租賃市場，旗下包括“鼎家地產”和“鼎寓”兩個品牌。今年2月,鼎家剛剛獲得一筆千萬級融資，投資方為浙江筑家投資管理有限公司。鼎寓官網顯示，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間。
據浙江新聞報道，鼎家科技資金問題起因是幾個股東撤資導致經營難以為繼，目前正在按照民事糾紛進行處理。也有相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，鼎家科技主要是自身經營出了問題，擴張太快。對這種說法，記者尚未得到鼎家方面確認。
業內：行業處微利狀態
《每日經濟新聞》記者注意到，去年以來，在“房住不炒”“租購同權”等利好政策刺激下，住房租賃市場進入發展快車道，長租公寓行業受到資本追捧。其中，部分長租公寓運營企業通過“租金貸”等方式向金融機構融資，并玩起了“拿房-出租-租金貸融資-再拿房”的游戲，規模快速擴張。此次事件中的鼎家，正是采用的這種經營模式。
實際上，這種“金融+長租公寓”的模式并不少見。今年初，《每日經濟新聞》記者就曾調查過上海一家名為“愛公寓”的長租公寓，該公司被曝資金鏈斷裂。彼時，據記者調查，“愛公寓”在未充分告知租客的情況下，與“平安好月付”“元寶E家”等多個貸款平臺合作獲得“租金貸”，一次性拿到租客合同期內的租金，再以此在市場上拿房，進行“N+1”改造裝修后出租賺取租金差。
不過，“愛公寓”終因為擴張太快、租金收入不足以覆蓋拿房和裝修成本而資金鏈斷裂。據悉，“愛公寓”破產案中受損房東、租戶上千人，涉及金額近億元。
“長租公寓是一個管理密集型、人力密集型的行業，管理者必須具有扎實的金融、管理和法律知識。”青客公寓創始人兼CEO金光杰向《每日經濟新聞》記者表示，“一些人什么都不懂就往長租公寓這個行業里沖，在拿房和租房中間加個金融工具，瘋狂擴張規模。這是對行業、投資人的不負責，必須要對市場心存敬畏。”
多位市場分析人士也認為，目前市場上部分長租公寓企業采用“二房東”模式，先從房東手里拿房，然后進行“N+1”改造裝修后出租，通過租金差來獲得收益。租金差、房源從獲取到裝修并出租的時間差，直接關乎其能否盈利和健康運轉，一旦某個環節出現問題，運營企業很容易出現資金鏈斷裂問題。
“通過使用租金貸這類金融工具進行規模擴張本身無可厚非，但一定要控制好風險。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，鼎家科技的破產，集中暴露了部分長租公寓企業違規使用租客信息、租金使用缺乏有效監管等通病。他建議，一旦長租公寓企業涉足租金貸等金融業務，金融監管等部門需要及時介入，防控風險。
“長租公寓是微利的，對金融工具的使用一定要穩健。長租公寓企業與房東、租戶之間的任何一項交易都要透明，要進行風險告知。”金光杰認為，長租公寓企業只有提高管理運營能力，把賬算好，把風險控制好，企業才能健康發展，投資人的投資才會有回報。未來，只有運營效率高、規模足夠大的頭部企業才能生存下來。
