以房養老作為一種備受爭議的養老新模式，最近在監管層面又有了新進展。所謂以房養老，即房屋所有人把房子抵押給保險公司，每月從保險公司領
“以房養老”作為一種備受爭議的養老新模式，最近在監管層面又有了新進展。
所謂“以房養老”，即房屋所有人把房子抵押給保險公司，每月從保險公司領取養老金，待房屋所有人去世后，保險公司再處置房子，并扣除相關費用，房子抵押過程中并不影響居住。可以理解為老年人住房反向抵押養老保險。8月8日，銀保監會發布關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知，將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展。
“以房養老”能否會成為未來普遍的養老模式?近日央視發起的一項調查顯示，71%的被調查者不選擇“以房養老”，主要原因包括養兒防老傳統觀念好、子女反對引發家庭矛盾、收益不劃算、形式條款復雜怕吃虧、房價上漲風險等。其中，“收益不劃算，感覺一輩子白辛苦了”占比高達64%。
事實上，“以房養老”模式以試點形式已推廣了4年，但市場反響卻異常冷淡，僅一家保險公司開展了此項業務。專家認為，作為養老市場的補充方式，將“以房養老”試點范圍擴大至全國對于應對人口老齡化與增加老年人的收入具有積極意義，保險公司應根據自身能力，審慎參與。
試點至今僅一家險企開展據統計，截至到2017年底，中國65歲以上老年人口已達到2.41億，占人口比例17.3%。中國未來將加速老齡化，每年新增老年人口在1000萬基數上不斷增大，到2035年中國老年人口將達到4億多，中國社會老齡化已經到來。
為了應對日益嚴峻的老齡化問題，國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，要求到2020年全面建成“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系”。在公共財政無力兜底所有養老問題的情形下，“以房養老”理念的提出，可以為部分老人提供一種新的養老方式，是現有養老模式的一個補充。
2013年8月，國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發[2013]35號)，提出鼓勵開展老年人住房反向抵押養老保險試點。
2014年，原保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，明確在北京、上海、廣州、武漢四個城市試點“以房養老”，試點時間兩年，希望通過試點的方式，鼓勵保險業積極參與養老服務業發展，探索完善我國養老保障體系、豐富養老保障方式的新途徑。
此后，原保監會又發布《關于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，決定將試點期間延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市(自治區首府)、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。
從目前推廣情況來看，保險公司態度并不積極。截至今年7月末，只有幸福人壽保險股份有限公司開展相關業務。幸福人壽對第一財經表示，反向抵押試點四年來，目前總體運行平穩，截至2018年7月31日，反向抵押養老保險業務在8個試點機構累計簽約201單(141戶)，累計承保139單(99戶)。
2015年3月，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)”保險條款和保險費率獲得原保監會批復。根據產品條款顯示，投保范圍為年齡為60周歲(含)至85周歲(含)之間的自然人。保險公司承擔的保險責任自合同生效日零時起至被保險人身故之時止。
同時，基本養老保險金額由投保人在投保時與保險公司約定并在保險單上載明，該金額基于所抵押房屋的評估價值，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定，一經確定，將不能再做變更。
根據幸福人壽介紹，“幸福房來寶”為非參與型以房養老產品，即幸福人壽不參與分享房產增值收益，但承擔房屋下跌風險和長壽給付風險，在投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響。普通保險產品的猶豫期為15天，而幸福人壽“房來寶”的猶豫期為30天，在投保前給老人更多的時間考慮是否投保。
從幸福人壽公布的保險費率來看，以投保年齡60歲為例，男女有所差異。當延期年金無身故和退保利益時，每100萬有效保險價值，男性延期年金年交保費金額為2544元，每月可領到養老保險金額為2514元，延期年金交費年度數為26年;女性延期年金年交保費金額為1622元，每月可領到養老保險金額為2082元，延期年金交費年度數為29年。
探路4年，市場反應冷淡從上述產品條款及費率來看，“以房養老”保險產品確實會給投保人的老年生活帶來一定程度的保障。但受到“養兒防老”傳統觀念影響，“以房養老”推廣多年，市場反應卻非常冷淡。
根據幸福人壽介紹，產品主要從老年消費者的立場和角度研發設計，試點期間“三優先”，優先孤寡失獨老人、優先低收入家庭、優先高齡老年群體。
“‘以房養老’是舶來品，目前我國法制環境、文化傳統等都不太支持這種做法。”南開大學金融學院教授朱銘來對第一財經表示，根深蒂固的傳統文化是“以房養老”遇冷的原因之一。
實際上，“以房養老”在國外也是屬于小眾市場。“與企業年金、稅延養老金等相比，占比很小。”朱銘來稱。從國外的經驗看，參與以房養老的家庭多為無子女家庭和低收入群體，市場空間相對有限。
國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生對記者表示，市場發展初期的切入點可能是無子女家庭或是低收入群體。前者與住房繼承的文化不存在可能的沖突，后者則在增加退休收入方面的需求更加迫切。
“從前期試點看，參與的保險公司與家庭都相對有限，且主要為無子女家庭。這與人們的觀念以及對產品的接受程度，保險公司對于房價趨勢判斷的分歧、對風險的顧慮以及近些年房價一直上漲等因素都有關系。”朱俊生稱。
除了傳統文化等因素外，推廣遇冷還與國民存款意識息息相關。“國外沒有存款儲蓄意識，這與我國現狀并不相符。”朱銘來表示，“在我國，如果老年人有錢，即便沒有子女，也不見得會采用這個辦法。”
但隨著我國老齡化程度迅速加快，專家認為以房養老未來或有發展潛力。朱俊生表示，“社會基本養老保險待遇水平較低、且市場化的養老儲備較少，很多家庭的財富以房產的形態持有，以房養老的潛力可能不容小覷。”
意義重大，困難重重“擴大試點對于應對人口老齡化與增加老年人的收入具有積極的意義。”朱俊生認為，很多人的財富都以房產的形式存在，擴大試點對于增加年老時的收入來源、補充基本養老保險的不足都具有重要的價值。
幸福人壽對第一財經表示，“房來寶”A款是反向抵押養老保險的一個嘗試，但是仍然在房價波動風險、現金流動性風險、輿論及法律政策風險、房屋處分風險等方面給保險公司帶來較大的挑戰，亟待政府給予更多的關注和支持。
作為養老市場的補充方式，“以房養老”在探索過程中面臨很多問題，除了傳統觀念外，還面臨房產價值風險以及道德風險。
作為長期保險產品，“以房養老”面臨房價的不確定性風險。“怎樣正確的估價，保險公司此類產品可以保多少年，能夠支付多少年養老金。如果房價波動，出現虧損怎么解決。”朱銘來認為，我國房地產受國家政策影響很大，這一系列問題需要進一步細化、規劃。
例如，有居住在北上廣等一線城市的受訪者對第一財經表示，“不會接受以房養老”，對于房價、房租持看漲態度。“我可以直接把房子賣了，然后去住養老院，錢拿去投資低風險理財，為什么要抵押給保險公司?”
朱俊生對記者表示，投保人、險企參與“以房養老”業務與房價的走勢密切相關。“預期房價上漲，則保險公司參與積極性高，而消費者的需求可能下降。相反，預期房價下跌，則消費者的需求有可能提升，但保險公司參與積極性降低。”
他指出，保險機構要根據產品設計與風險管理能力審慎參與，跨周期的產品設計以及公司與消費者之間利益共享機制非常重要。此外，相關政策要完善，比如，住房的產權政策有必要調整。“永久產權顯然能提升住房價值，穩定市場主體各方的預期。”
在道德風險方面，朱銘來表示，房產抵押后，投保人如果需要護理服務，提供服務的機構與保險公司是怎樣的關系?“這存在惡意道德風險的可能。”他表示，從規避道德風險的角度來看，護理提供者以及“以房抵押”的保險公司不應存在關系，但現實是需要保險公司提供保險增值服務，因此存在矛盾。
“既然要在全國推廣，為了防范侵犯消費者利益，監管部門應該對標準條款、精算測算等方面，有一個服務標準、定價水平等都有一個規定。”朱銘來稱。
