最近，房地產企業發行ABS產品數量明顯增多。7月6日，上海薇捷企業管理有限公司作為原始權益人的世茂-華能-開源住房租賃信托受益權資產支持
最近，房地產企業發行ABS產品數量明顯增多。7月6日，上海薇捷企業管理有限公司作為原始權益人的“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權資產支持專項計劃”在上海證券交易所成功發行，該項目是全國首單住房租賃儲架式租金ABS項目。此前，恒大首單租賃住房ABS獲批，規模高達100億元。
據天風證券估算，目前銀行間、交易所、報價系統共發行地產類ABS產品達4157.09億元，存續余額3600億元。其中，房地產企業ABS融資約為3200億元，占比為77%。從發行量看，地產ABS從2016年開始放量發行，2016年發行量突破1000億元。2017年、2018年仍保持較高增速，2017年發行量達1782億元，2018年上半年發行量達953億元。
房企為何偏愛ABS這類產品?一方面，房地產企業過去不合理的融資渠道正在被逐漸規范和限制。國家發改委、財政部日前聯合印發《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》。國家發改委有關部門負責人表示，已注意到部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加，需要不斷改進完善企業境外發債備案登記工作，同時引導規范房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用于償還到期債務，避免債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。這意味著，監管部門已注意到房地產企業外債發行規模有所增加等問題，正在積極引導規范房企境外發債資金投向。
同時，國家鼓勵住房租賃資產證券化發展。今年4月份，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，一系列住房租賃資產證券化產品據此獲得了發展良機。東吳證券分析師周岳認為，新規不僅有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，而且有利于降低住房租賃企業的杠桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產良性循環。此外，還可豐富資本市場產品供給，滿足投資者多元化的投資需求。
另一方面，ABS產品自身具有優勢。所謂ABS是資產證券化的一種形式，是指將一個或一組流動性較差但預計能產生穩定現金流的資產，通過一系列的結構安排和組合，對其風險和收益實行分割重組，并實施一定的信用增級，從而將資產的預期現金流轉換成流通性和信用等級較高的金融產品的過程。
目前，國內資產證券化業務主要分為三種模式：中國證監會監管的證券公司及基金管理公司子公司資產支持專項計劃，即企業資產證券化業務(ABS);中國銀保監會和中國人民銀行監管的信貸資產證券化業務;銀行間市場交易商協會監管的資產支持票據業務(ABN)。
隨著2014年底《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》《資產支持專項計劃備案管理辦法》等新規的發布，ABS業務明確改為“事后備案制+基礎資產負面清單管理制度”，ABS發行的便利性開始吸引更多企業加入其中，成為重要的融資工具之一。
目前，房企用于證券化的現金流主要有以下幾種來源：房企對供應商等債權人的欠款、房屋銷售收入、房屋租金收入、物業費收入(主要是住宅類)。根據基礎資產的性質，目前的地產ABS可分為6類：房企債務、購房尾款、未來銷售收入、物業服務費、商業物業收益、住房租金。其中，前2類為現時債權ABS、后4類為收益權ABS。
天風證券分析師孫彬彬認為，今年以來，在房企信用債發行規模大幅縮水的情況下，ABS融資仍熱度不減，說明ABS對房企融資越來越重要，這一相對寬松的融資方式有望成為未來規范房企發展的利器之一。
