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        土地流拍現象在多地上演 熱點地區土地市場整體降溫

        2018-10-26 09:27:25 來源: 21世紀經濟報

        進入10月,土地流拍現象在多地再次上演,全國熱點地區土地市場整體降溫。中原地產研究中心統計,今年9個多月里,宅地流標已劇增,同比上漲1

        進入10月,土地流拍現象在多地再次上演,全國熱點地區土地市場整體降溫。

        中原地產研究中心統計,今年9個多月里,宅地流標已劇增,同比上漲148%;土地成交溢價率持續低位,85%的城市溢價率出現了下調。零溢價成交地塊增多,三季度全國住宅用地零溢價成交地塊占總成交宗數的59.2%。

        土地市場持續降溫背后,是房地產市場的邏輯和預期在改變。伴隨碧桂園降速、萬科喊出“活下去”等標志性事件,樓市銷售下滑,房企資金壓力增大,拿地熱情不再。

        流拍與低溢價

        10月23日,武漢原計劃掛牌出讓6宗地塊,僅3宗成交;沈陽土地市場3幅地塊因無人報名而流拍;10月24日上午,福州4幅地塊因競買人數不足,全部宣布流拍。

        這是繼年中的土地集中流拍后,又出現熱點城市土地集體流拍。

        隨著調控升級,樓市遇冷,土地交易市場降溫明顯。

        就連最熱門的北京,土地也不再受歡迎。5月,北京門頭溝區與房山區推出的兩宗限價住宅用地無一家房企報名,雙雙遭遇流拍。截至上半年,北京土地流拍數量已經達到7宗,而2017年全年北京僅流拍2宗。

        據中國指數研究院數據統計,2018年前三季度,全國300城共流拍446宗住宅用地,總規劃建筑面積5645萬平方米,約為2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。

        從流拍占比來看,三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%,達近年來的最高值。今年土地流拍已經達到了歷史相對高位,全國熱點地區土地市場整體降溫。

        多發的土地流拍情況并不能掩蓋土地市場成交量的持續上漲。過去9個多月中,土地市場依然分化明顯,熱點城市土地成交量依然處在高位。

        中原地產研究中心統計數據顯示,50大城市年內賣地2.86萬億,同比上漲10.9%,杭州、上海、重慶、蘇州、鄭州等地土地成交量依然非常高。

        不過,土地成交溢價率持續保持低位,85%的城市溢價率出現了下調。此外,零溢價成交地塊增多,三季度全國住宅用地零溢價成交地塊占總成交宗數59.2%,較二季度增長6.0%。

        在近期沈陽土地市場的交易中,龍湖集團以總價約2.03億競得大東區東北大馬路285號地塊,成交價格為5900元/平方米,溢價率為21.8%,比沈陽城市溢價率低10.55%。

        大部分城市溢價率下調明顯,中原地產研究中心統計數據顯示,濟南、烏魯木齊、上海等城市溢價率同比下降近九成。

        整體來看,熱點城市平均地價出現了下調,土地市場在系列調控影響下,有所退燒。

        消失的拿地熱情

        據蘇寧金融研究院整理,2018住宅土地成交占比達到新低。各大房企拿地態度普遍謹慎,據統計,2018年1月-9月,20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米,同比下降20.9%;累計拿地金額9534億元,同比下降27.8%。

        克而瑞《中國房企總土儲貨值TOP100》榜單顯示,截至2018年上半年,碧桂園、恒大、融創這三家房企的總土儲貨值均已超2萬億元。這三家在今年的拿地節奏明顯放緩,態度謹慎。

        碧桂園公告顯示,2018 年1月-8月公司共計拿地8335萬平方米,總代價約1878億元,新增土地累計樓面價為2253元/平方米,同比下降34%。

        恒大上半年新增68個項目,土地儲備面積為3086萬平方米,較去年同期下降54%。融創去年下半年開始也提高了拿地標準,大幅降低拿地支出。

        中指院研報稱,隨著政策調控不斷深化鞏固,房企拿地更趨于理性,樓面均價及平均溢價率呈下滑態勢。

        龍頭企業放慢拿地節奏,選擇觀望,而大部分中小型企業要面臨的或許是資金壓力持續看漲的問題。

        融資困難、資金回籠周期延長、負債率上升,開發商的生存環境進一步的壓縮,高溢價、頻拿地階段已經過去。

        近年來,銀行對房企信貸申請的門檻及監管進一步收緊,多數房企融資受限,43%的房企融資額同比有所減少,比上半年有所減少的企業進一步擴大。

        房企的資產負債率上升趨勢明顯,據統計,2018年中期房地產行業平均資產負債率為79.46%,60%的房企凈負債率有所上漲,170家房企的加權凈負債率約為92.56%。

        除了融資困境和明顯上升的資產負債率,房企還遭遇了新房限價等政策的沖擊。新房限價環境下,市場房價將沒有能力支撐過高的地價,房企資金回籠周期加長,這也影響了房企的拿地情緒。

        此外,近年來土地出讓結構也出現重大改變,“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始試水,一些城市的住宅土地出讓條件變得苛刻。

        例如南京、杭州等地都出現了限定地價和現房銷售要求,這增加了開發商的盈利壓力和土地配置費用,使得開發商不得不謹慎拿地。

        蘇寧金融研究院高級研究員左俊義認為,在新房限價環境下,隨著新房價格進行相應調整,開發商融資難和融資成本提升,樓市調控增強土地出讓條件縮緊,土地流拍案例增加是必然現象。

        關鍵詞: 土地 流拍 降溫

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