房價下跌、利率連漲、土地流拍、地價走弱……樓市正浮現多重拐點跡象近期取消商品預售房制度的消息引發市場廣泛關注。在高房價以及家庭資產70%
房價下跌、利率連漲、土地流拍、地價走弱……樓市正浮現多重拐點跡象
近期取消商品預售房制度的消息引發市場廣泛關注。在高房價以及家庭資產70%以上是房地產的大背景下，任何樓市消息都能引發多空對戰。當前樓市到底處于一個什么階段，無人能夠給出確定答案，但是，樓市目前已浮現出多重拐點跡象。
拐點信號一：13個重點城市二手房價環比下跌
中國房地產協會主辦的中國房價行情數據顯示，今年8月份全國34個重點城市有13個城市二手房價環比7月份出現下降。其中，大連二手房8月均價14563元每平，較7月下降4.2%，跌幅最大。天津二手房8月份均價25104元每平，較7月下降2.29%。此外，杭州、廣州、石家莊、廈門等多個城市二手房價環比降幅超過1%。
房價下滑的重點城市數量明顯增加，7月份這一數字只有5個城市。值得一提的是，北京福州兩個城市已經連續兩個月環比下跌，其中北京7月下降0.53%，8月下降0.42%。福州7月下降1.51%，8月下降0.60%。
拐點信號二：多地出現業主維權事件
二手房業主，或許還難以體會到房價下跌的痛苦，而此前購買一手房的業主們，有的卻已經很不開心了。近日媒體報道，合肥泰禾院子房價從21000元降到16000元，引發前期業主拉橫幅維權。
這不是近期唯一的房鬧事件。比如9月13日，濱江新城新希望未來海岸二期部分房源價格低于一期，引發了部分業主“維權”抗議。在網上流傳的一份Excel文件，顯示兩次預售證之間價差887元/㎡，單套總價最大相差約36萬元。這個樓盤的備案均價是17123元/㎡，精裝修標準4000元/㎡。
福州平潭正榮府近期也出現業主維權事件。網絡消息顯示，平潭正榮府在網上售價為15000元每平。業主表示很多中介公開單價為12000元-13000元。與此同時，貼吧中有人表示，很多業主開盤時是以16000元以上的單價購入的。也就是說，這批業主每平已經損失4000元左右。
拐點信號三：首套房貸利率連漲20個月
根據融360最新發布的報告顯示，今年8月，全國首套房貸款平均利率保持上漲，達到5.69%，環比上升0.35%，同比上升11.13%，為連續20個月上漲。報告認為，當前房貸市場政策指向仍偏緊，未來房貸利率或保持低幅上漲。
此外，有分析人士認為，國內國際環境或許也會倒逼房貸利率上漲。北京時間9月27日凌晨，美聯儲宣布加息25個基點，將聯邦基金利率目標區間上調至2.00%-2.25%。這是美聯儲今年第三次加息，也是2015年12月開啟本輪貨幣政策緊縮周期以來的第八次。不久之后，巴林、沙特、阿聯酋等國央行相繼加入加息陣營，中國香港澳門跟隨加息。
拐點信號四：土地流拍數量達歷史高位
房地產開發商似乎已嗅到不安的氣息，今年土地流拍數量達歷史高位。根據中國指數研究院數據顯示，2018 年以來全國房地產市場土地流拍已超過 800 宗，其中一線城市 13 宗，二線城市 178 宗，遠超上年數額。
回顧房地產市場近年來的發展情況，土地流拍現象并非首次出現，2011年-2012年百城住宅用地曾出現流拍高峰，2014年-2015年又有一陣土地流拍潮涌起。2018 年地產市場流拍再現，且流拍建筑面積及流拍率不斷抬升，達到歷史高位。
拐點信號五：土地溢價率創39個月新低
面粉貴過面包的現象也開始有所收斂。易居研究所數據顯示，8月份40個典型城市土地成交溢價率17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。與歷史對比，8月份土地成交溢價率創出39個月新低。
易居研究所指出，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續下滑，按過去短周期規律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩。
地價走弱信號也開始浮現，土地均價出現連續5個月同比下跌。8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌2.9%，同比下跌17.7%。造成該現象的原因在于，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍的現象;二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。
數據顯示，土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩下跌。易居預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落，但預計40個典型城市全年保持同比下跌態勢。
拐點信號六：多位大佬開始看空樓市
房企大佬也有看空樓市的跡象。萬科董事會主席郁亮近期聲稱：今天我們所面臨的轉折是全方位的，政治、經濟、國際、軍事等方方面面，在這個時期我們應該怎么做?只有四個字：“收斂”和“聚焦”，把“活下去”作為基本要求，戰略圍繞“活下去”而展開，保證萬科“活下去”。
此前因白銀時代而痛失一把手地位的萬科，可能其看空的言論信任度降低，但作為上輪房地產牛市最大受益者之一的孫宏斌，2018年中期業績會上表示，此次調控嚴厲程度遠超過預期，如此嚴厲的調控將影響到用戶對房價的預期。
拐點信號七：萬科保利改名 恒大多元化
觀其言更要看其行。一些龍頭房企的大佬已經在加速踐行“看空”言論。9月初，萬科相關人士表示“深圳市萬科房地產有限公司”即將更名“深圳市萬科發展有限公司”。 9月12日晚間，保利房地產發布公告稱，同意變更公司名稱為“保利發展控股集團股份有限公司”。兩大龍頭房企幾乎同時在名稱中去掉房地產字樣，盡管公司否認“去地產化”， 也難免不讓讓人遐想。
另一個龍頭房企中國恒大的動作明顯指向多元化道路。9月23日，恒大集團宣布，已經以近145億元的資本入股廣匯集團，將持有廣匯集團近41%股權，成為該集團的第二大股東。而在6月份，中國恒大67億港元入股了賈躍亭的法拉第未來。
在進軍汽車行業的同時，中國恒大的主業，房地產領域去杠桿意圖明顯。中國恒大今年中期業績報告顯示，其最新凈負債率降至127.3%，較去年底降低56.4個百分點，較去年同期大降112.7%個百分點。其資產負債率也呈現同步下降態勢，最新為81.66%，較去年底下降4.59個百分點，較去年同期下降7.08個百分點。
關鍵詞： 二手房
