民辦養(yǎng)老院用押金投資賺錢成行業(yè)潛規(guī)則高端化成民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)趨勢老人入住需交高額押金業(yè)內(nèi)人士稱世界之大,我的那張養(yǎng)老床不知在哪里?75歲的
民辦養(yǎng)老院用押金投資賺錢成行業(yè)潛規(guī)則
高端化成民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)趨勢老人入住需交高額押金業(yè)內(nèi)人士稱
“世界之大,我的那張養(yǎng)老床不知在哪里?”75歲的北京老人薛名德一臉茫然。
薛名德夫婦只有一個女兒,出嫁后到云南生活多年,一年難得回來一次。隨著年齡增長,薛名德感覺生活越來越吃力。最后,他和老伴商量,一起到養(yǎng)老院度過余生。“除了有老人可以聊聊天,發(fā)生什么突發(fā)事,也能喊得到人”。
薛名德走訪后發(fā)現(xiàn),北京老人多,養(yǎng)老院少,公辦養(yǎng)老院更是一床難求。而進(jìn)民營的養(yǎng)老院,押金門檻太高,少則兩三萬元,多則上百萬元。“對于大多數(shù)每月只有幾千元退休金的老人來說,只能是望而卻步”。
民政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,“十二五”期間,我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)達(dá)到669.8萬張,每千名老年人擁有養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)達(dá)到30.9張,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50張到70張的平均水平。所以,能夠入住養(yǎng)老院(老年公寓、托老所)的只是很少一部分老年人,很多地方存在養(yǎng)老院一床難求現(xiàn)象。
公益和營利的博弈
位于北京市海淀區(qū)的一家老年公寓,氣派的大門、高大的前廳,前臺不時有人辦理入住手續(xù),乍一看不像養(yǎng)老院而像個賓館。
在墻上懸掛的證照中,記者發(fā)現(xiàn)這家老年公寓并非是工商部門登記的有限責(zé)任公司或股份公司,而是民政部門登記的民辦非企業(yè)單位。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,我國絕大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都會選擇登記為民辦非企業(yè)單位,可以享受國家的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助和土地、稅收上的優(yōu)惠。由于民辦非企業(yè)單位不能盈利和分紅,而養(yǎng)老地產(chǎn)又屬于商業(yè)房產(chǎn)的范疇,天生具有福利性事業(yè)與市場化經(jīng)營的特點(diǎn)。因此,如何平衡養(yǎng)老地產(chǎn)公益性與營利性之間的關(guān)系,始終是投資者一個繞不開的難題。
北京市一家民營養(yǎng)老院的院長張先生向記者透露,根據(jù)國家鼓勵社會資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策,他的養(yǎng)老院在創(chuàng)立初期,每一張床位獲得了市、區(qū)兩級財(cái)政的補(bǔ)貼5萬元。
張先生說,民辦養(yǎng)老院的收費(fèi)包括:床位費(fèi),每人每月1100元上下;飯費(fèi)每人每月700元左右;護(hù)理費(fèi)根據(jù)服務(wù)對象的不同,幾百至上千元不等。一般來說,每人每月需交納的費(fèi)用則在2500元至3500元左右。以500張床位計(jì)算,一個月則是120萬元至170萬元左右的進(jìn)賬,全年則是近2000萬元的進(jìn)賬。而支出主要包括房屋使用費(fèi)、人工成本、水電支出和裝修改造費(fèi)用四大方面,這些支出一般不會到1000萬元。“如果老人的入住率達(dá)到70%以上,民辦養(yǎng)老院是可以實(shí)現(xiàn)盈利的。盡管無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)巨額盈利,但這一市場擁有巨大的升值空間,在經(jīng)濟(jì)仍處下行通道時,養(yǎng)老相比其他投資領(lǐng)域收益更加穩(wěn)定”。
專家認(rèn)為,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目營建和運(yùn)營,對企業(yè)的資金能力要求都很高,而且后續(xù)經(jīng)營資金回收又比較慢,無法吸引社會資本大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
記者注意到,北京市相關(guān)政府部門已開始探索共有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老模式。共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持,由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè),銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平,并限定使用和處分權(quán)利,實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
北京的共有產(chǎn)權(quán)政策,引起了部分房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。北京一房地產(chǎn)開發(fā)商肖先生告訴記者,他計(jì)劃收購大興區(qū)亦莊附近的一處230畝用地及16萬平方米房屋,用于養(yǎng)老地產(chǎn)。“項(xiàng)目策劃書已經(jīng)提交給了政府,正在等待批復(fù)”。
按照肖先生的項(xiàng)目策劃書,根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)的按份共有分配,公司自持5%,其余95%對外銷售。購房人獲得50年的產(chǎn)權(quán)證,入住后按月支付一定費(fèi)用享受養(yǎng)老服務(wù)。據(jù)估算,投資者最終可實(shí)現(xiàn)房屋銷售收入60億元,年養(yǎng)老服務(wù)利潤收入3億元以上。“如果按照養(yǎng)老院的服務(wù)收費(fèi),輕資產(chǎn)大概需要10年左右回本,重資產(chǎn)則可能需要15年至20年才能收回成本”。
養(yǎng)老市場出現(xiàn)錯位
中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式有三種:居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,顧名思義,就是老人到養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)這樣的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
有專家認(rèn)為,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需要澄清一個認(rèn)識誤區(qū),就是將機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)等同于市場化養(yǎng)老,將市場化養(yǎng)老等同于養(yǎng)老院高端化。現(xiàn)在養(yǎng)老市場有點(diǎn)錯位,把關(guān)注點(diǎn)放在了建設(shè)高大上機(jī)構(gòu)上。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前最缺的、最急需的是滿足四類高風(fēng)險老年人的長期護(hù)理型機(jī)構(gòu)。“養(yǎng)老項(xiàng)目過度高價化,偏離普惠方向,不是什么好事”。
位于北京市朝陽區(qū)的一家老年公寓,離北三環(huán)不遠(yuǎn),附近就是地鐵站。十分便捷的交通,吸引了已經(jīng)76歲的劉家軍老人。
經(jīng)打聽,劉家軍得知這家養(yǎng)老公寓是一個由酒店改造成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),擁有100多張床位。旁邊的醫(yī)院也有130多張床位。目前在公寓養(yǎng)老的人,大多年齡在70歲以上。
據(jù)銷售部見習(xí)經(jīng)理介紹,公寓有醫(yī)生24小時監(jiān)護(hù)及提供基礎(chǔ)治療,有職業(yè)化護(hù)理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)日常護(hù)理,每星期還會舉行豐富的文娛活動。“公寓單人房間有20平方米和40平方米兩種,前者價格每月在15000元左右;后者收費(fèi)每月在25000元左右。此外,還會根據(jù)老人的身體狀況評估后進(jìn)行分級收費(fèi),價格在每月1萬元至4萬元不等,主要包含房租、護(hù)理費(fèi)和餐飲費(fèi)”。
記者注意到,房地產(chǎn)等大型資本企業(yè)在京投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu),基本都會將主要消費(fèi)人群鎖定中高端。就連一些原本做“平價”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)起家的企業(yè),后來也開始向高端化的路線轉(zhuǎn)型。
一家高端養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人告訴記者,國內(nèi)高端養(yǎng)老院看起來賺錢,但實(shí)際盈利情況并不樂觀。高端養(yǎng)老院的前期投入很大,涉及拿地、開發(fā)、建設(shè)等。“養(yǎng)老院內(nèi)還有50%的空間要拿來做餐廳、健身房、閱覽室等公共空間,只有附加價值,很難直接獲益”。
高額的養(yǎng)老院押金
在很多人眼里,陳先生算得上是一個成功的“北漂”。20多年的打拼后,他在北京有房有車有自己的公司。工作順風(fēng)順?biāo)乃?一直有一個心病,就是千里之外的父母日漸蒼老。
經(jīng)過長時間的思想工作,陳先生的父母終于答應(yīng)到北京隨兒子生活。但父母有一個條件,就是不和兒子住在一起,“擔(dān)心和城里的兒媳婦合不來”。
陳先生滿口答應(yīng),同時在公司附近尋找適合的養(yǎng)老院。經(jīng)朋友介紹,陳先生來到一家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu),“聽說那里的條件不錯”。
陳先生去咨詢時,客戶經(jīng)理拿來一份《會籍管理辦法》,“老人入住時需要在50周歲至80周歲之間,能自理,120萬元在入院時就得交納”。
據(jù)客戶經(jīng)理介紹,120萬元是50平方米套間的押金,還有一種25平方米的套間,押金是70萬元至80萬元。“合同三年一簽,老人離開這里時,押金可全額退還。交納押金成為會員的老人,每月無需再支付床位費(fèi),但需交餐費(fèi)和水電費(fèi)”。
盡管會費(fèi)高昂,但陳先生還是被告知:養(yǎng)老院已經(jīng)住滿了,只能預(yù)登記,前面還有300多人在排隊(duì)。
一位業(yè)內(nèi)人士說,民辦養(yǎng)老院收取押金的多少,全憑經(jīng)營者自己定。用老人們交納的押金進(jìn)行投資,賺取利潤,已成為行業(yè)潛規(guī)則。有的老人攢了一輩子養(yǎng)老錢,本想安度晚年,結(jié)果資金鏈斷裂,老板跑路,最后血本無歸,這樣的案例近期在各地頻頻上演。
早在2013年7月,尚佰易頤養(yǎng)苑開張。2016年2月,養(yǎng)老院告知老人:凡一次性交納押金20萬元的老人,均可享受免費(fèi)食宿日常護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)。隨后,有50多位老人交了800多萬元押金,并簽訂了《入住協(xié)議》。
然而,經(jīng)營到2016年7月,這家養(yǎng)老院先是停水停電,接著“院長”和員工也都漸漸地不見了蹤影。無奈之下,老人將尚佰易頤養(yǎng)苑告上法庭。2018年年初,老人拿到了法院的民事判決書,但至今沒有收到養(yǎng)老院應(yīng)該返還的押金。
針對任意收取保證金的亂象,有一些地方立法機(jī)構(gòu)開始出臺相關(guān)規(guī)定。2017年11月30日,重慶市第四屆人大常務(wù)委員會修訂通過了《重慶市老年人權(quán)益保障條例》,于2018年3月1日起施行。條例第四十三條規(guī)定,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因支付老年人入住期間的醫(yī)療等應(yīng)急費(fèi)用,需要收取保證金或者押金等費(fèi)用的,金額不得超過該老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)月服務(wù)費(fèi)的6倍。
有法律人士認(rèn)為,游走在法律邊緣的養(yǎng)老院保證金,一旦無法退還就可能被定罪。關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)面向不特定多數(shù)人以各種形式收取公眾資金的,目前涉嫌兩個罪名:一是非法吸收或者變相吸公眾存款罪;二是非法集資罪。
