杭州貨幣化安置比例，正在下降專家丁建剛稱，這意味著有急切購房需求和巨大購買力的人群的減少不久前，財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道的棚改貨幣化安置比例將
杭州貨幣化安置比例，正在下降
專家丁建剛稱，這意味著有急切購房需求和巨大購買力的人群的減少
不久前，財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道的“棚改貨幣化安置比例將受到一定限制”的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，在錢報(bào)購房群里也討論得很激烈。很多購房者關(guān)心的是，這是不是意味著，拆遷戶拿到的現(xiàn)金將減少，搶房的“彈藥”少了。
事實(shí)上，前幾年杭州樓市“去庫存”，貨幣化安置是重要手段之一。而如今，“去庫存”任務(wù)早已完成，杭州的供求關(guān)系早就發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，從庫存量過高變成供應(yīng)量不足。
錢報(bào)記者了解到，今年以來，杭州的貨幣化安置比例已明顯下降，過去對于貨幣化安置的一些補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)措施也面臨調(diào)整，重新鼓勵(lì)實(shí)物安置。
貨幣化安置
打贏了去庫存之戰(zhàn)
“棚改”由來已久，只不過早期基本以實(shí)物安置為主。到了2015年，為了緩解全國樓市出現(xiàn)的高庫存壓力，全國打響了“去庫存之戰(zhàn)”，并提出了由實(shí)物安置為主轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿叛a(bǔ)償為主的做法。
2016年2月21日，中共中央國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，提出“打好棚戶區(qū)改造三年攻堅(jiān)戰(zhàn)，到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造”，“積極推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置”。
厚道資產(chǎn)總裁丁浚哲解釋：“具體流程其實(shí)是央行通過低息PSL(抵押補(bǔ)充貸款)向國家開發(fā)銀行等政策性銀行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，從而形成資金流的閉環(huán)。”
“貨幣化安置的優(yōu)勢非常明顯。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，“這一手段降低了房屋實(shí)物分配中的扯皮現(xiàn)象，而通過貨幣化安置的種種補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)，老百姓的拆遷意愿加強(qiáng)，使得拆遷明顯加快。”
其次，以貨幣補(bǔ)償為主的棚改模式也確實(shí)給樓市注入活力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶具有較強(qiáng)的購房需求，樓市很快出現(xiàn)了供需兩旺的局面。
不過，丁浚哲認(rèn)為：“一方面，棚改確實(shí)是改善群眾居住條件的民心工程，但另一方面，隨著去庫存任務(wù)的完成，貨幣化安置的弊病也開始顯現(xiàn)，大量資金讓樓市過熱發(fā)展，不利于調(diào)控，因此將面臨適當(dāng)調(diào)整也并不意外。”
杭州貨幣化安置比例下降
搖號后拆遷戶更愿意分房
錢報(bào)記者從杭州相關(guān)部門了解到，“過去，杭州房屋被征收人在選擇實(shí)物安置和貨幣安置兩種補(bǔ)償方式時(shí)，選擇實(shí)物安置占大多數(shù)，貨幣安置的比例大多在10%以下。”
然而，自從2015年4月29日杭州市政府下發(fā)《關(guān)于大力推進(jìn)住房貨幣化保障方式的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(杭政辦函〔2015〕57號)，對于國有土地房屋征收貨幣化安置最高給予原房評估價(jià)值42%的補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。2015年9月25日又印發(fā)《關(guān)于杭州市征收集體所有土地住宅房屋補(bǔ)償貨幣化安置指導(dǎo)意見的通知》(杭政辦函〔2015〕140號)，對于集體土地征收貨幣化安置最高給予10%的補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)。
據(jù)相關(guān)部門去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，自《意見》相繼出臺以來，杭州拆遷戶的安置理念發(fā)生了很大的變化，國有土地房屋被征收人選擇貨幣安置補(bǔ)償方式的達(dá)到50%以上。
不過，從今年開始又有了新變化。“政策上的補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)雖然還在執(zhí)行，但今年杭州在安置方式上已經(jīng)開始倡導(dǎo)盡量以實(shí)物安置為主。”知情人士表示。
相比前兩年，杭州貨幣化安置的比例今年已明顯下降。
錢報(bào)記者聯(lián)系到上個(gè)月剛剛完成征遷簽約工作的江干區(qū)筧橋街道范家社區(qū)，街道相關(guān)負(fù)責(zé)人俞晶告訴記者：“范家社區(qū)征收涉及農(nóng)戶525戶，上個(gè)月剛剛?cè)客瓿珊灱s，其中貨幣化安置的占比不到20%。”而從筧橋街道去年的征收數(shù)據(jù)來看，去年貨幣化安置比例最高的社區(qū)比例達(dá)到47%，而平均占比也超過30%。
而對于杭州拆遷戶而言，更多人也傾向于實(shí)物安置。
王艷(化名)就是范家社區(qū)此次的拆遷農(nóng)戶，她告訴記者：“我們一家六口人，一致都認(rèn)同實(shí)物安置。”她解釋：“如果選擇房子，能分到3到4套房子，但是如果選擇貨幣化安置，到手的錢，按照杭州現(xiàn)在的房價(jià)，應(yīng)該只能買得到一套較好的房子，而且現(xiàn)在買房還要搖號，有錢也不一定買得到合心意的房子，所以我們果斷選了實(shí)物安置。”
貨幣化安置面臨調(diào)整
對樓市會(huì)產(chǎn)生一定影響
“中國房地產(chǎn)市場這一輪波瀾壯闊的行情，是政府主導(dǎo)的一場去庫存運(yùn)動(dòng)，棚改的貨幣化安置，作為去庫存的重要手段之一，使短期需求和購買力疊加在一起，對商品房市場，產(chǎn)生了非常大的影響。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛分析，“但種種跡象表明，貨幣化安置的范圍和力度一定會(huì)縮小。”
丁浚哲也表示：“杭州前兩年的拆遷量是非常大的，僅去年杭州用于貨幣化安置的資金高達(dá)2000億元，這個(gè)數(shù)字是非常驚人的。許多資金流入樓市，尤其是去年的全款購房人群中，拆遷戶并不少見。貨幣化安置不僅對樓市的影響非常大，而且對地方財(cái)政的壓力也非常大，在完成階段性任務(wù)后，調(diào)整是必然的。”
錢報(bào)記者也從相關(guān)部門處了解到，針對2015年以來對于貨幣化安置的補(bǔ)貼及獎(jiǎng)勵(lì)，正著手研究調(diào)整措施，重新朝著鼓勵(lì)實(shí)物安置的方向發(fā)展。
對此，丁建剛提醒道：“雖然對市場來說，拆遷戶購房只是影響因素之一，但這一趨勢對商品房市場來說，仍會(huì)是個(gè)利空。一個(gè)有急切購房需求，且有巨大購買力的人群在逐漸減少。”
