6月25日，有市場(chǎng)傳聞稱，國(guó)開(kāi)行總行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)回收總行。6月26日，國(guó)開(kāi)行證實(shí)了該傳聞。股市率先做出了最靈敏的反映，當(dāng)日地產(chǎn)
6月25日，有市場(chǎng)傳聞稱，國(guó)開(kāi)行總行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)回收總行。6月26日，國(guó)開(kāi)行證實(shí)了該傳聞。股市率先做出了最靈敏的反映，當(dāng)日地產(chǎn)股集體恐慌性暴跌，A股和港股均未能幸免，綠地控股(下稱：綠地)也在列。
事實(shí)上，令綠地股價(jià)承壓的因素不只有棚改貨幣化安置的減少，最迫在眉睫的是7月2日89.45億限售股的解禁。綠地上一次限售股解禁發(fā)生在2016年，面對(duì)以平安創(chuàng)新資本為首的大股東大幅減持，綠地股價(jià)一落千丈。這一次，在投資者普遍不看好其多元業(yè)務(wù)布局的情況下，歷史會(huì)在綠地身上重演嗎?
商辦受限后 下沉三四線又遇調(diào)控
曾被譽(yù)為商辦專家的綠地，自2017年商辦限購(gòu)以來(lái)可謂元?dú)獯髠?ldquo;掉隊(duì)”成了綠地繞不開(kāi)的標(biāo)簽。在經(jīng)歷陣痛的這一年，綠地在調(diào)整商住結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也在調(diào)整自己的城市布局。
2017年，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾表示：“綠地在2017年有個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃，準(zhǔn)備了200億元資金，在行情依然看好的三四線城市，主要是一二線核心城市周邊的輻射區(qū)域拿短平快項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2018年能夠撬動(dòng)1000億元貨值。”
緊接著，綠地加大了在三四線市場(chǎng)拿地的步伐。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年，在綠地新增土地中，三四線城市的拿地金額占比僅為4.2%，而2017年這一占比上升到了36.4%，同時(shí)其拿地面積占比也上升到了50.3%。此外，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2018年前5月，綠地共斥資313.25億元拿地，其中大部分為三四線城市。
然而，綠地下滑的頹勢(shì)并沒(méi)有在年內(nèi)得到改觀。從克而瑞公布的前5月銷(xiāo)售額排名來(lái)看，2018年前5月，綠地控股實(shí)現(xiàn)流量金額1074.6億元，同比增長(zhǎng)7.1%，但其幅度卻遠(yuǎn)低于同規(guī)模其他房企。藍(lán)鯨房產(chǎn)據(jù)克而瑞榜單測(cè)算，前5月，保利地產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度為47.03%，中國(guó)恒大的增長(zhǎng)幅度為40.19%，碧桂園的增長(zhǎng)幅度為32.66%，均要高于綠地。
與此同時(shí)，一紙政令讓綠地再入新困境。6月25日，有市場(chǎng)傳聞稱，國(guó)開(kāi)行總行棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)回收總行。6月26日晚間，海通證券邀請(qǐng)國(guó)開(kāi)行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)國(guó)開(kāi)行收回審批權(quán)限等棚改相關(guān)事宜解答市場(chǎng)疑問(wèn)。電話會(huì)議中，國(guó)開(kāi)行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹，最近兩周，國(guó)開(kāi)行才將審批權(quán)限收回。“貨幣化安置已經(jīng)是推高房地產(chǎn)價(jià)格的元兇之一，此后貨幣化安置的比例會(huì)受到一定的限制;從操作層面來(lái)講，棚改貨幣化安置收緊的另一個(gè)原因是地方債務(wù)的問(wèn)題。”該負(fù)責(zé)人表示。
2017年6月住建部聯(lián)合國(guó)土部發(fā)文，要求在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復(fù)建設(shè)。此后的兩年棚改貨幣化安置的比例一直上升，2017年上半年，江蘇22個(gè)縣(市、區(qū))棚改貨幣化安置比例已達(dá)到100%。此外，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2013-2016年，棚改貨幣化安置率分別為7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
同時(shí)，作為棚改貨幣化資金的主要來(lái)源，在2014年創(chuàng)設(shè) PSL 之后，國(guó)開(kāi)行在2014年、2015年和2016年新增 PSL 金額分別為3831億元、6981億元、9714億元，2018年截至5月底，新增抵押補(bǔ)充貸款(PSL)投放4371億元，累計(jì)同比增加48.32%。
也就是說(shuō)，隨著棚改貨幣化安置率的提高，手持大量“拆遷資金”的群體沖進(jìn)了樓市。在需求不斷增加的市場(chǎng)背景下，三四線房?jī)r(jià)開(kāi)始抬頭。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“抵押補(bǔ)充貸款的溢出效應(yīng)間接拉動(dòng)了三四線城市房?jī)r(jià)上升。”同時(shí)，他分析認(rèn)為，棚改貨幣化安置可以說(shuō)是過(guò)去幾年推動(dòng)房?jī)r(jià)最有力的一雙手，這個(gè)政策肯定是會(huì)逐漸弱化。
而此次，國(guó)開(kāi)行上收PSL審批權(quán)限，相當(dāng)于切斷了三四線樓市的購(gòu)房資金來(lái)源，三四線市場(chǎng)面臨著購(gòu)房需求減少的局面。 易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)說(shuō)道：“這個(gè)政策肯定會(huì)對(duì)三四線市場(chǎng)形成影響。不過(guò)，短期內(nèi)影響不會(huì)特別大，因?yàn)榻衲晟习肽昱锔呢泿呕仓玫谋戎剡€是比較高，這個(gè)影響可能會(huì)在明年或者2020年之后放大化。”
而這也勢(shì)必也會(huì)對(duì)布局三四線市場(chǎng)的房企產(chǎn)生影響。在此消息確認(rèn)之后，申萬(wàn)宏源在一份研究報(bào)告中指出，2018年棚改貨幣化比例大概率走低，三四線城市銷(xiāo)量面臨回落壓力，對(duì)后期土地出讓收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速影響均偏負(fù)面，加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力。同時(shí)，申萬(wàn)宏源提醒道：“對(duì)于在三四線城市布局集中，但是周轉(zhuǎn)慢，負(fù)債率高，短期償債壓力大的房企建議謹(jǐn)慎。”
多元化業(yè)務(wù)繁多 難尋主力軍
主業(yè)不濟(jì)的壓力下，綠地開(kāi)始繼續(xù)加碼多元化。
6月20日，綠地集團(tuán)與四川省瀘州市簽署合作協(xié)議，雙方將共同出資組建運(yùn)營(yíng)新公司。據(jù)悉，此次綠地將和瀘州“川酒”展開(kāi)深度合作，以形成高中低系列白酒品牌及產(chǎn)品梯，通過(guò)此次合作確保企業(yè)三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入50至100億元，爭(zhēng)取五年左右達(dá)到200至300億元。
對(duì)此，億翰智庫(kù)表示：“合作雖帶來(lái)一定利益，但也面臨一些問(wèn)題，第一，綠地對(duì)于白酒還是初次涉足，具體產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)匱乏;第二，怎樣將自身優(yōu)勢(shì)與酒業(yè)的發(fā)展模式相融合，以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與白酒產(chǎn)業(yè)的徹底打通，這對(duì)綠地而言也是需要深度思考的問(wèn)題;第三，綠地雖在建筑、地鐵、能源和人工智能等多領(lǐng)域都有布局，但從各業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，集團(tuán)并未在某一領(lǐng)域形成核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從這個(gè)角度來(lái)看，綠地的業(yè)務(wù)過(guò)于多元，反而會(huì)分散企業(yè)精力，影響地產(chǎn)板塊的進(jìn)一步發(fā)展。”
過(guò)于多元化，這正是投資者對(duì)綠地的“指責(zé)”之一。除涉足白酒行業(yè)之外，4月25日，綠地集團(tuán)還與人工智能技術(shù)原創(chuàng)與應(yīng)用開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)深蘭科技(上海)有限公司達(dá)成合作。除戰(zhàn)略投資外，雙方還將組建由綠地控股的公司，共同發(fā)展人工智能建筑和機(jī)器人智能科技。
藍(lán)鯨房產(chǎn)從綠地官網(wǎng)獲悉，在房地產(chǎn)主業(yè)外，這已經(jīng)是綠地布局的第7個(gè)、第8個(gè)業(yè)務(wù)板塊，其余6大業(yè)務(wù)板塊分別為房地產(chǎn)、酒店及商業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融產(chǎn)業(yè)、地鐵投資產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、建設(shè)建筑產(chǎn)業(yè)。而熱衷于多元化的中國(guó)恒大(03333.hk)目前也僅有地產(chǎn)、旅游、健康、高科技、保險(xiǎn)5大業(yè)務(wù)板塊。
丁祖昱分析認(rèn)為：“衡量房企多元化是否成功，最簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)就是看多元化產(chǎn)業(yè)是否在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。”
但從綠地來(lái)看，廣闊的多元化版圖導(dǎo)致了公司銷(xiāo)售毛利率持續(xù)走低。數(shù)據(jù)顯示，2017年，綠地控股整體的銷(xiāo)售毛利率為14.34%，而碧桂園、萬(wàn)科、恒大的銷(xiāo)售毛利率分別為25.91%、34、1%和36.09%。同時(shí)，同為建筑業(yè)行業(yè)，中國(guó)建筑和上海建工毛利率分別為10.49%和10.47%，而綠地建筑產(chǎn)業(yè)毛利率只有3.75%。
除了在利潤(rùn)率上有所體現(xiàn)外，對(duì)綠地多元化板塊過(guò)多的擔(dān)憂還存在于股價(jià)上，據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理，自2018年來(lái)，在經(jīng)歷1月中旬至2月初的小高峰后，綠地股價(jià)一直下跌，截至6月25日，已跌至每股6.52元。除此之外，綠地在股市上也缺乏大機(jī)構(gòu)關(guān)注，多在散戶手里流通。
面對(duì)投資者的擔(dān)憂，綠地給予投資者的回復(fù)是：“公司是綜合性企業(yè)集團(tuán)，業(yè)態(tài)多元。未來(lái)，公司將進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理，更好地提升利潤(rùn)水平。”
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，并不看好房企進(jìn)軍傳統(tǒng)行業(yè)。“除非是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代，否則價(jià)值并不大，相反進(jìn)軍高科技或者高端制造業(yè)還有點(diǎn)兒希望。”
億股解禁后 大股東會(huì)否減持？
89.45
多元化盈利大考尚未解決，綠地89.45億原始流通股解禁，亦引起投資者的擔(dān)憂。
6月24日，綠地發(fā)布公告稱，公司此前于2015年6月新增及向各方發(fā)行116.5億股股份，向上海地產(chǎn)、中星集團(tuán)、城投集團(tuán)、上海格林蘭所發(fā)行的約89.45億股股份，占公司總股本的73.51%，預(yù)計(jì)可上市交易時(shí)間為2018年6月30日(因2018年6月30日為非交易日，故順延至2018年7月2日上市流通)。
其中，中星集團(tuán)因重大資產(chǎn)重組，將持有的股份無(wú)償劃轉(zhuǎn)至上海地產(chǎn)集團(tuán)，由其代為行使權(quán)力。也就是說(shuō)，本次上市流通的有限售條件股份實(shí)際由上海地產(chǎn)集團(tuán)、城投集團(tuán)和上海格林蘭持有。股吧里，多位投資者表示擔(dān)憂，認(rèn)為如果屆時(shí)大股東減持，那綠地的股價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)下行。
投資者的擔(dān)憂并非毫無(wú)原由。2016年6月30日，占到綠地22%股權(quán)的第一批限售股解禁。12天后，平安創(chuàng)新資本開(kāi)始大筆拋售。彼時(shí)，平安證券國(guó)債部以每天300萬(wàn)-450萬(wàn)股的速度出貨。與此同時(shí)，其他幾家股東也在不斷減持。
據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理，截至目前，平安創(chuàng)新資本、上海鼎暉嘉熙股權(quán)投資合伙企業(yè)、寧波匯盛聚智投資合伙企業(yè)、珠海普羅股權(quán)投資基金已不在綠地的股東之列。而從平安開(kāi)始減持的那天到現(xiàn)在，綠地的股價(jià)一路從10.53元下跌至6.55元，已經(jīng)跌去了60.7%。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)分析道：“股票解禁會(huì)加大股票流通，這會(huì)帶來(lái)股價(jià)下跌。當(dāng)然，是否下跌還得看大股東的持股意識(shí)。”
歷史會(huì)不會(huì)重演?一切都需等待7月2日才能得到解答。
而在重重困境之外，綠地控股董事長(zhǎng)張玉良也將在明年到達(dá)退休年齡。在此企業(yè)戰(zhàn)略布局和掌門(mén)人變更的艱屯之際，昔日房企一哥綠地的命運(yùn)將會(huì)走向何方?很難預(yù)料。
