會議形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。據媒體報道，監管部門對房企設置三道紅線、四檔管理。其中，三道紅線分別是剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現
“三道紅線”“四檔管理”，這一還未真正落地但已箭在弦上的房企融資新規，近段時間引發行業高度關注。
正值房企半年報披露期，多家房企在業績發布會上就此新規發表看法，多家房企管理層表示，新規將防范化解房地產金融風險，有利于促進房地產市場持續平穩健康發展。總體來說，控風險、降負債成為企業共識。
融資新規做出具體限定
今年上半年新冠疫情期間有所寬松的房企融資環境稍縱即逝。
中國人民銀行官網信息顯示，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責人，以及部分房地產企業負責人參加會議。
會議形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。據媒體報道，監管部門對房企設置三道紅線、四檔管理。其中，三道紅線分別是剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍;四檔管理是不得新增有息負債、負債年增速不得超過5%、負債年增速不得超過10%、負債年增速不得超過15%。
三道紅線全部踩中的為紅色檔，未來有息負債不得增加;踩中其中兩道紅線的列入橙色檔，有息負債新增幅度不得超過5%;踩中其中一檔紅線的列為黃色檔，有息負債增幅不得超過10%;三道紅線均未踩中的為綠色檔，有息負債增加幅度不得超過15%。
多家房企做出積極表態
“三道紅線”融資新規下，將會對房企產生哪些具體影響?行業將因此出現怎樣的變化?
恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，近年來，行業調控取得了非常好的成績，房地產回歸了居住屬性。監管部門這次有意推出的措施是希望房地產行業能夠穩定、健康發展，恒大堅決支持國家的房地產調控。
碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君在25日召開的中期業績會上表示，新的融資監管信號是為了促進行業平穩健康發展。“近年來碧桂園相關財務指標都是較好狀態，上半年凈負債率58%，現金短債比為1.9，資產負債率2019年年底為83%，到今年中期是81.6%，未來會進一步下降。”伍碧君表示。
龍湖集團首席執行官邵明曉也認為，“三道紅線”不是洪水猛獸，而是為了規范企業行為，推動融資體量在開發企業中有序增長，而不是爆發增長。邵明曉認為，“三道紅線”等新規有助于加速行業健康發展。
實際上，三道紅線之外，每家企業都有各自的內控標準。旭輝控股CEO林峰在業績中報發布會上表示，和新規相比，旭輝的內控目標更嚴格。“像旭輝這樣實施均衡發展戰略、財務穩健、堅持長期主義的企業會受益于這種政策。”旭輝控股董事局主席林中說。
從“一城一策”到“一企一策”
此前，房地產調控政策多是基于城市，即“一城一策”，此次提出對房企的差異化管理，可以說是“一企一策”。
的確，疫情疊加高速擴張帶來的高負債，讓一些房企承擔了巨大的融資償債壓力。今年以來，先后有協信地產、泰禾集團等多家房企引入戰投自救。
克而瑞地產研究的數據顯示，2020年是房企債券到期的高峰，95家房企年內到期債券達到5000億元以上，較2019年上漲43%。
億翰智庫認為，2019年，房企盈利能力呈下降趨勢，這反映了投資于房地產行業的外部資金的盈利能力下降，債務風險進一步增加。當房企出現資金鏈斷裂，財務風險時，容易產生多米諾骨牌效應，可能導致市場恐慌等系列問題。
“因此，在房地產行業中，適當的規范房企的債務結構，有助于提升房企的抗風險能力，也有助于形成良好的行業示范效應，保障全行業健康穩健運行。”億翰智庫分析指出。
貝殼研究院認為，下半年預計金融環境較上半年明顯趨緊，金融監管將不斷升級，以確保房地產健康穩定的發展。房企自身財務管理能力提升與財務結構優化，將成為房企長期的發展趨勢和金融監管的要求。文/陳靜思
成績單
萬科
持續保持經營性現金流為正
當今年全行業盈利水平普降時，萬科依舊取得了小幅增長，銷售額也未出現大幅回調。半年報中顯示，萬科持續保持經營性現金流為正。報告期內，萬科實現營業收入1463.5億元，同比增長5.1%;歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1億元，同比增長5.6%;實現合同銷售面積2077.0萬平方米，合同銷售金額3204.8億元。
萬科表示，公司始終保持穩健的財務狀況和良好的抗風險能力。業績報顯示，截至6月底，萬科持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內到期的有息負債總和968.2億元;凈負債率進一步降至27.0%，保持行業低位。
點評：堅持凈負債率低于40%的水平，是萬科穩健的財務政策，也是內部廣泛堅持的制勝之道。
手上有現金，對未來捕捉業務發展機會非常有利。萬科不會放大杠桿謀發展，還是會在安全穩健的負債水平下去發展業務。
中國恒大
8000億元銷售目標可期
半年報顯示，恒大上半年共實現合約銷售額3488.4億元，同比增長23.8%，銷售回款3120億元，同比大增67%，回款率89.4%;負債下降400億元。上半年，恒大已完成全年6500億元銷售目標的54%，以及8000億內控銷售目標的44%。據公司總裁夏海鈞透露，公司下半年可售貨量超8100億元，按照上半年56%去化率預測，下半年將銷售4536億元，完成全年8000億元銷售目標可期。
當前，房地產增量市場幾乎觸及“天花板”，房企需在存量方面下功夫，即城市更新未來會是房企的必爭之地。恒大在大灣區有127個項目，總的規劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億元，主要都是城市更新項目。恒大未來利潤增長點就集中在大灣區。
點評：今年2月，在受到疫情沖擊、售樓處大面積關閉的不利情形下，恒大率先實施“網上賣房”，并推出最低價購房、無理由退房、推薦賺傭等一系列讓利組合拳刺激市場，推動銷售高速增長。
華潤置地
擬分拆物業商管獨立上市
“公司正考慮可能分拆集團的物業管理及商業運營服務業務于港交所獨立上市。”8月26日，華潤置地發布中期業績，董事會表示，公司已于8月21日接獲港交所批準，可根據港交所規則進行可能分拆。
上半年，華潤置地綜合營業額448.7億元，同比下降2.1%。其中，開發物業營業額359.7億元;歸母凈利潤115.4億元。其在業績報中特別指出，扣除投資物業評估增值后的核心股東應占溢利83.7億元，同比增長3.2%。報告期內，華潤置地實現簽約銷售金額1108.2億元，對應的簽約面積為632.1萬平方米，同比增加1.0%。
從租金層面來看，今年上半年，華潤置地投資物業租金收入49.9億元，同比下降12.5。但對于租金收入受到的影響，華潤置地總裁兼執行董事李欣則表示，這一情況的出現，更多地是華潤置地的主動行為。從土地層面來看，報告期內，華潤置地收入30宗土地，新增土儲面積495萬平方米。
點評：“最差的時間已經過去。”李欣表示，華潤置地考慮將物業管理和商業運營服務業務搭建成一個完整輕資產管理平臺。而分拆物業管理及商業運營服務業務上市的目的，主要是為了釋放過去十幾年來華潤置地“雙輪驅動”的整體價值。其次，在現有的業務基礎上，做大做強輕資產管理平臺，爭取成為華潤置地新的利潤增長點。
佳兆業
強化主流核心城市布局
8月27日，佳兆業發布上半年業績報。截至報告期內，佳兆業實現營收222.97億元，同比上漲10.9%;實現累計合同銷售金額360.32億元，同比增長3.9%。
作為舊改領域的龍頭，佳兆業的城市更新紅利也體現在了業績中。上半年佳兆業新拓展舊改項目20個，舊改儲備項目預計貨值約2.6萬億元。在上半年的合約銷售中，舊改項目的銷售額占整體銷售的三分之一。
對佳兆業來說，粵港澳大灣區一直是其戰略布局的重要區域。這一點，從合約銷售的分布也可看出。業績報表明，大灣區依舊是佳兆業的銷售主力區域，銷售額占比近6成;一線及重點二線城市銷售占比達9成。
除此之外，得益于銷售金額的持續增長。今年上半年，佳兆業物業發展板塊實現同比增長12%的可喜成績。
點評：審慎拿地，持續深耕粵港澳大灣區。佳兆業表示，下半年將筑牢基本盤，聚焦多元化發展，堅持以創新引領企業高質量發展，實現業績逆勢增長。除此之外，依托“地產+城市更新+產業”戰略和多元化發展，保持正常去化速度，達成千億目標。
金地集團
半年銷售破千億
上半年金地實現合同銷售金額1016.3億元，同比增長18.7%。實現營業收入198.8億元，同比下降11.6%，其中房地產開發業務收入169.3億元，占比整體85.2%，同比下降15.5%。主要是上半年受疫情影響造成竣工結算面積同比下降28.6%。利潤表現方面，金地上半年房地產業務毛利率為39.6%，較上年同期降低0.77個百分點，但仍保持行業較高利潤水平。
點評：貝殼研究院認為，金地自5月開始累計增速回正，在TOP20房企中銷售恢復較快，對全年業績增速預期保持中性樂觀。金地2019年跨入2000億元規模，今年未對外公布其業績目標。
金科股份
多元業務筑起“護城河”
從“穩健式發展”到“跨越式發展”，從2017年到2020年，金科股份的戰略轉型動作持續進行。其半年報顯示，今年上半年，金科股份實現營業總收入303.06億元，同比增長16.09%，歸母凈利潤36.15億元，同比增長40%。
據悉，在資金流動性充裕的情況下，金科股份以較低的成本獲取了大量優質地塊。業績報顯示，上半年，金科股份新增土儲87宗，土地購置金額達546億元。
近兩年來，為使布局結構更加合理，金科股份針對性的增加了華東、華南等經濟發達地區的土儲布局。報告期內，金科華東區域實現銷售額371.79億元，占總銷售額的43%，西南地區(包括重慶)實現銷售額275.52億元，占比31%。
此外，今年6月，金科智慧服務正式向港交所提交了上市申請，“四位一體”的戰略也有了更關鍵性的進展。
點評：對金科股份來說，2020年是實現企業跨越式發展的收官之年，更是開啟高質量發展的首要之年。近些年，地產主業的出色表現和思路清晰的擴張計劃，為金科的多元化布局提供了充足彈藥。在“四位一體”戰略發展的護航下，金科的未來版圖已經成型。
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