你在上海租房住嗎?有沒有辦理過租金貸業(yè)務(wù)?上海市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人租金貸相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》
你在上海租房住嗎?有沒有辦理過“租金貸”業(yè)務(wù)?上海市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，共推出10條具體監(jiān)管舉措，明確了開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)條件、代理經(jīng)租企業(yè)須提示風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任、建立并嚴(yán)格執(zhí)行面談制度等要求。
目前上海市住房租賃市場(chǎng)總體平穩(wěn)，住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)上線以來，掛牌待租房源始終保持在4萬套(間)以上，日均更新約2200套(間);住房租金未出現(xiàn)大起大落，也未發(fā)現(xiàn)租金快速上漲的趨勢(shì)。
目前上海市住房租賃市場(chǎng)總體平穩(wěn)
一是住房租賃市場(chǎng)供需平衡。本市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)上線以來，掛牌待租房源始終保持在4萬套(間)以上，日均更新約2200套(間)。隨著本市“十三五”租賃住房建設(shè)供應(yīng)目標(biāo)的逐步落實(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)充裕，市民租房將會(huì)有更大的選擇空間。
二是住房租金平穩(wěn)。根據(jù)市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)提供的租金監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年8月，本市住房租賃價(jià)格指數(shù)漲幅趨緩，環(huán)比上漲0.3%;全市平均單位標(biāo)準(zhǔn)租金為64.35元/平方米/月，環(huán)比上漲0.23%，同比2017年全年上漲3%。本市住房租金未出現(xiàn)大起大落，也未發(fā)現(xiàn)租金快速上漲的趨勢(shì)。
一些新問題需要高度關(guān)注，加強(qiáng)防范
一是防范“租金貸”引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。一旦代理經(jīng)租企業(yè)挪用“租金貸”資金或經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，將嚴(yán)重侵害租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，擾亂住房租賃市場(chǎng)秩序。
二是防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金。從全市范圍看，代理經(jīng)租行業(yè)高價(jià)爭(zhēng)搶房源的情況尚不明顯，但不排除個(gè)別企業(yè)、個(gè)別區(qū)域存在此類問題，需要未雨綢繆，防患于未然。
三是防范代理經(jīng)租企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)。近期，市消保委的市民消費(fèi)投訴數(shù)據(jù)反映，租客對(duì)出租住房空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、扣押占用租客押金等問題，反映較為強(qiáng)烈。
下一步多管齊下，逐步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)
當(dāng)前是本市住房租賃體系的構(gòu)建期，也是嚴(yán)格規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的起步期。
一是防風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。市住建委、市房管局、市金融辦、央行上海分行、上海銀監(jiān)局等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，就代理經(jīng)租企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，提出了一系列監(jiān)管要求。
二是惠民生，切實(shí)服務(wù)好本市租房群體。本市將充分發(fā)揮國(guó)資國(guó)企“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用，多渠道增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)，優(yōu)化租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
三是強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)住房租賃市場(chǎng)良好秩序。本市將依托住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，全面建立代理經(jīng)租行業(yè)監(jiān)管制度，抓緊構(gòu)建本市住房租賃監(jiān)測(cè)體系。
本市有關(guān)部門重申，住房租賃事關(guān)百姓安居，決不容許任何機(jī)構(gòu)或企業(yè)借機(jī)炒作、哄抬租金、謀取不正當(dāng)利益。本市將結(jié)合正在開展的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作，進(jìn)一步加大對(duì)違法違規(guī)租賃行為特別是違規(guī)個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的查處力度。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理、絕不姑息，同時(shí)將違規(guī)企業(yè)納入風(fēng)險(xiǎn)警示名單向社會(huì)公示，并實(shí)施多部門聯(lián)合懲戒。
規(guī)范上海市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的十條舉措
一是明確開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備的條件。針對(duì)代理經(jīng)租企業(yè)和各類社會(huì)機(jī)構(gòu)良莠不齊的問題，《通知》規(guī)定，無“住房租賃經(jīng)營(yíng)”業(yè)務(wù)范圍、未經(jīng)房管部門備案、未加入行業(yè)組織的代理經(jīng)租企業(yè)不得合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù);代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國(guó)家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。同時(shí)強(qiáng)化行業(yè)自律，要求相關(guān)行業(yè)組織制訂統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
二是要求代理經(jīng)租企業(yè)做好事先告知和風(fēng)險(xiǎn)提示。企業(yè)誘導(dǎo)租客使用“租金貸”產(chǎn)品，投訴反映較多。《通知》要求，企業(yè)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先征得原始房東書面同意，不得強(qiáng)制或誘騙租客使用個(gè)人“租金貸”，不得在簽約前收取定金或設(shè)置其它條件，不得收取與個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)相關(guān)的其他費(fèi)用，個(gè)人“租金貸”貸款合同和住房租賃合同應(yīng)當(dāng)分別簽署，切實(shí)維護(hù)房東、租客的知情權(quán)和選擇權(quán)。
三是發(fā)揮本市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)的行業(yè)監(jiān)管作用。《通知》明確，代理經(jīng)租企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行提供住房租賃合同網(wǎng)簽服務(wù)的義務(wù)，使用全市統(tǒng)一的《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，進(jìn)行住房租賃合同網(wǎng)簽;住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽的，金融機(jī)構(gòu)不得為其辦理個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，確保租賃交易的真實(shí)性、規(guī)范性。
四是要求代理經(jīng)租企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)于代理經(jīng)租企業(yè)可能出現(xiàn)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，《通知》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控自身杠桿率，密切關(guān)注企業(yè)流動(dòng)性，個(gè)人“租金貸”放款周期要與向房東支付租金的周期相匹配;一旦流動(dòng)性緊張，要積極采取措施降低杠桿率，并做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案，確保租客、房東利益不受損失。
五是明確代理經(jīng)租企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的禁止性行為。內(nèi)容包括不得套取銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信用，不得利用個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)沉淀資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，不得哄抬租金搶占房源等，逐步實(shí)現(xiàn)代理經(jīng)租行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)格局。
六是要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。《通知》指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，既要符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，也要嚴(yán)格執(zhí)行《個(gè)人貸款管理暫行辦法》(銀監(jiān)會(huì)令2010年第2號(hào))，依據(jù)“了解客戶、依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、權(quán)責(zé)明確、公平誠(chéng)信”原則，做到規(guī)范審慎經(jīng)營(yíng)。
七是明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任。《通知》要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)有效履行貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理的主體責(zé)任，不得將授信審查、風(fēng)險(xiǎn)控制等核心業(yè)務(wù)外包;同時(shí)，個(gè)人“租金貸”資金采用受托支付方式向借款人交易對(duì)象支付。
八是要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立并嚴(yán)格執(zhí)行面談制度。《通知》提出了程序性規(guī)定，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)采取有效措施，確定借款人真實(shí)身份，充分告知借款人貸款的真實(shí)情況，包括但不限于貸款金額、貸款利率、逾期責(zé)任、貸款期限等內(nèi)容，確認(rèn)借款人借貸的真實(shí)意愿。
九是要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定個(gè)人“租金貸”額度和期限。《通知》強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要結(jié)合申請(qǐng)人的收入、負(fù)債、支出、貸款用途等因素，合理確定貸款金額和期限，貸款期限最長(zhǎng)不得超過住房租賃期限，防范可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。
十是加大對(duì)違規(guī)開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的查處力度。對(duì)違反《通知》規(guī)定的企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，由相關(guān)管理部門依法依規(guī)予以處理。同時(shí)，將違規(guī)代理經(jīng)租企業(yè)納入風(fēng)險(xiǎn)警示名單向社會(huì)公示，并通報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管等部門暫停代理經(jīng)租企業(yè)房源發(fā)布業(yè)務(wù)。
