4月27日，資管新規(《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》)正式出臺，明確資產管理業務不得承諾保本保收益，打破剛性兌付。東方證券
4月27日，資管新規(《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》)正式出臺，明確資產管理業務不得承諾保本保收益，打破剛性兌付。
東方證券分析師竺勁認為，資管新規落地將帶來合格投資者門檻提高，從而導致更多的投資性資金可能投入房地產市場，進而導致全國樓市景氣度延伸，韌性強于預期。
這部分資金外溢的主要原因是部分個人投資者不再滿足合格投資者的定義，主要集中在擁有500萬以下金融資產的投資人群。根據我們的測算，這部分的溢出資金理論規模將達到1.57萬億元。如果這部分新增資金在1年內進入樓市，在不考慮杠桿因素和考慮杠桿因素的情況下將分別給房地產市場投資規模帶來20%和32%的提升，溢出資金將明顯提振房地產市場需求。
以理財資金為代表的投資性資金外溢
東方證券認為，資管新規出臺，其重要內容之一就是打破剛兌，規避資金池業務蘊含的系統性風險。“靴子落地”預示著隱含“剛性兌付”的非保本銀行理財產品將逐漸退出歷史舞臺，由于缺少了“剛性兌付”的吸引力，銀行理財產品的規模將大幅收縮。
結合2017年的數據來看，目前我國資產管理業務的管理規模達到了102.7萬億元，銀行非保本理財產品余額為22.2萬億元，四類私募資管產品的管理規模為41.3萬億元。
經東方證券測算，資管新規落地后，合格投資者門檻提高帶來的外溢投資性需求達到萬億以上。
我們將證監會主管下的資管產品和銀監會主管下的高風險非保本理財產品的外溢資金進行測算。證監會主管下的資管產品主要包括基金公司專戶、基金子公司專戶、證券公司私募產品(包括集合資產管理計劃和定向資產管理計劃)和私募基金，根據中國基金業務協會的數據，2017年四類產品的規模分別為6.4萬億、7.3萬億、16.5萬億和11.1萬億，其中個人投資者出資5.8萬億元，按照金融資產100萬-500萬、300萬-500萬投資者投資金額占比分別為42.5%和23.5%計算，資管新規落地后由于合格投資者門檻提高而溢出的投資需求在1.5萬億元。而銀監會主管下的高風險非保本理財產品的外溢資金體量相對較小，我們預計約有0.07萬億元的資金會尋求其他的投資渠道。因此根據我們測算，資管新規落地后外溢的投資需求約為1.57萬億元。?
東方證券看到，很大一部分資金會因此流向房地產領域，而這部分資金具備以下三個特點：
1)家庭金融資產數額較大，支付能力強，購房不排斥信貸，但偏好全款;
2)溢出資金原本用途是配臵于權益投資，所以風險偏好相對較高;
3)更加注重收益率而非流動性。
外溢投資資金的選擇和結果
東方證券指出，從外溢資金的投資額度可以看出，低總價的投資產品將更可能受到其青睞。結構上看，核心都市的衛星城、中西部重點城市的房產和熱點城市的商業地產將受益。這一部分需求的爆發，將推動本輪地產行業景氣度進一步延伸，樓市表現出很強的韌性。
核心城市衛星城房地產市場基本面穩健，政策約束較小，上漲空間較大。大多數衛星城的房價在1-1.6萬元/平方米左右，以每套住房100平方米計算， 單套住宅總價一般在100-160萬元之間。過去3年典型衛星城房價考慮租金回報超過上證綜指。因此衛星城房產對于因資管新規落地而溢出的資金而言頗具吸引力。
中西部“搶人”帶來新剛需，未來上漲動能和空間可期。中西部重點城市自身仍有較大的容納空間，選擇積極吸引人口流入以帶動經濟發展，同時過去幾年其房價漲幅相對較小，政策博弈之下，未來依靠新本地人剛需帶動，上漲空間和動能十分可觀。目前中西部12城的住房銷售均價為8326元/平方 米。100萬元級別的投資，在不使用貸款的情況下，可在中西部城市全款購置一套住房。
二三線城市商業地產魅力彰顯，資金有望青眼相加。從供需看，全國商業營業用房新開工降幅擴大，同時商業營業銷售持續增長，整體供需格局持續改善。得益于電商和物流的發展，以及消費群體的變遷和消費觀念的迭代，二三線城市的商業獲得蓬勃發展。以重點二線城市成都為例，2017年供銷比已降至1.2,80-150萬區段的商業產品獲追捧。
