最近，先后有華夏幸福轉讓股權融資、中弘股份出售項目紓困，引起了市場對房企融資壓力的擔憂。即便是碧桂園、綠地等龍頭房企，也在不惜犧牲
最近，先后有華夏幸福轉讓股權融資、中弘股份出售項目紓困，引起了市場對房企融資壓力的擔憂。
即便是碧桂園、綠地等龍頭房企，也在不惜犧牲規模和利潤快速回款，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的回款策略，開發商資金鏈問題再度浮出水面。
那么，當前的房企融資究竟面臨哪些挑戰?有沒有應對之策呢?請看下文分析：
房企融資面臨的兩大挑戰
綜合來看，當前房地產企業融資面臨以下兩方面挑戰：
一是房地產企業的存量債務規模高企。今年一季度末，商業銀行房地產開發貸款余額創歷史新高9.1萬億元，占商業銀行貸款余額比重為7.28%，同樣為歷史最高水平(參見下圖)。
這只是房地產企業債務的冰山一角。在21.6萬億的資金信托余額中，投向房地產市場的規模高達2.37萬億元，占比10.99%，為2013年以來最高水平(參見下圖)，在其他委托貸款、券商資管計劃、財富管理公司、小貸公司等其他融資渠道中，房地產企業融資比例也居重要地位。
反映到房地產企業負債水平上， 2015-2017年，上市房地產企業的平均凈負債率分別為69.15%、64.01%和79.43%，直接點說，上市房地產企業的凈負債率在經歷2016年短暫回落后，2017年在瘋狂購地擴張情勢下再度大幅攀升。
在此，凈負債率=(有息負債-現金)÷(股東權益-永續債)，這一指標綜合考慮了有息負債、賬上現金和公司凈資產，是市場分析和投行考察房地產公司負債水平最常用的指標。
那么當下上市房企的凈負債率如何呢?請看下圖：
從圖中可以看出，債務負擔最重的房企中，已經曝出資金鏈困難的佳兆業、中弘股份名列其中。而泰禾集團凈負債率高達473%，居上市房企的行業之首。在主要上市房企中，龍湖地產、碧桂園、保利地產的凈負債率都在100%以下，其中萬科地產的凈負債率低至8.84%，為拉低整個行業凈負債率做出了主要貢獻，但對于大多數房企而言，凈負債率高企的壓力依然較大。
二是整體社會融資環境持續偏緊，到期債務存續困難。房地產企業獲得資金的難易程度，主要取決于整體社會融資的環境松緊。今年上半年，M2、金融機構貸款余額、社會融資規模存量同比增速分別為8%、12.7%和9.8%，均創下或接近歷史新低水平。值得注意的是，受資管新規影響，社會融資結構中委托貸款、信托貸款和短期票據融資更是連續兩個月大幅同步收縮(參見下圖)。
一般情況下，一旦整體融資環境偏緊，政策上打壓的首先是金融機構放貸給房地產企業的資金規模，這從以下一系列政策文件可得到驗證。
2016年11月，國家發改委《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，嚴格限制房地產開發企業發行企業債券用于商業性房地產項目。
2016年11月，銀監會下發《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，要求16個房地產價格上漲過快城市(北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都)的銀行業金融機構進行專項檢查。
2017年4月，銀監會先后發布《關于提升銀行業服務實體經濟質效的指導意見》和《關于銀行業風險防控工作的指導意見》等文件，嚴禁違規資金流入房地產市場，將房企貸款、發行債券等融資渠道納入監測范圍。
2018年6月，國家發改委、財政部共同發布《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，要求房地產企業境外發債主要用于償還到期債務，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，要求企業提交資金用途承諾。
在此政策背景下，今年上半年，房地產開發資金來源增速已回落到4.6%，其中金融機構貸款增速更是下降到-7.9%，銷售回款的一個關鍵指標——個人按揭貸款增速也下降到-4%(參見下圖)。這種情況下，房企不得不依靠自籌資金，或增加應付款等方式籌集開發資金。
融資環境的收緊，加上今后幾年是房地產企業債務到期高峰期，使得房地產企業融資壓力進一步加大。從房地產企業債券到期情況看，根據海通證券測算，存續地產債中，2018年到期償付規模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年近3倍;2019-2021年到期償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元，償債壓力與日俱增。
房地產企業到期債務之所以有如此之大的償還壓力，是因為2015-2016年債券牛市行情中，我國公司信用債市場大幅擴容，尤其是2015年1月證監會發布《公司債券發行與交易管理辦法》，將公司債發行主體范圍由僅限于境內外交易所上市的公司，擴大至所有公司制的市場主體，并建立了非公開發行制度。相應地，房企也借此政策東風，大規模發行信用債，加上流動性寬松的政策環境，一些大型房企的發行利率甚至低至3%，這與當前動輒8%或9%的融資成本可謂天壤之別。
房企應對融資壓力的三大策略
在存量債務高企、政策環境承壓、到期債務高峰來臨等多重壓力下，房地產企業應綜合施策，迎接當前的融資挑戰。
首先，房地產企業去杠桿是應對融資壓力的治本之策。
在當前房地產調控無任何放松跡象、中國金融周期見頂趨勢下，低杠桿有利于房地產企業應對市場低迷、穿越周期波動的挑戰。負債率較高的房地產企業應加快銷售回款速度，執行“早銷、多銷、快銷”的回款策略，同時借鑒萬達、華夏幸福等領先房企的“斷臂求生”去杠桿策略，這是應對融資壓力的治本之策。
其次，繼續爭取傳統融資渠道的資金支持。
當前，中國城市化尚未結束，房地產市場仍有較大發展空間，房價大跌可能性較低。在各行業投資回報率不斷下降、優質資產荒的大趨勢下，不動產仍是安全度較高和回報率較高的優質資產。與此同時，銀行、信托等傳統融資渠道對房地產資產存有天然偏愛，這得益于房地產行業不良率低、抵押物充足、業務模式成熟等優勢。因此，在大銀行因政策原因收緊房企融資的背景下，加大與中小城商行、農商行、民營銀行等優質資產短缺問題突出的金融機構合作，是應對當前融資壓力的重要策略。
最后，盤活存量，開展融資渠道創新。
在當前政策環境下，房企應圍繞以下幾個方面開展融資渠道創新：一是通過資產證券化工具(ABS)，盤活房企存量資產;二是借中央加快推進債轉股政策東風，加快房地產開發項目的債轉股，提高社會資金參與房地產項目的股權融資比例;三是發行房地產信托基金(Reits)，為新一輪租賃住房開發提供融資支持;四是中小房企之間、中小房企和大型房企之間采取風險互擔、收益共享的聯合開發融資模式;五是采取互聯網金融機構的眾籌融資方式，為政策可能放開的個人合作建房籌集資金。
關鍵詞： 房企
