近期，多家研究機構發(fā)布樓市半年研究數據，對上半年進行總結。總體而言，今年上半年東莞樓市表現差強人意，供求矛盾突出，銷售率下降明顯。
近期，多家研究機構發(fā)布樓市半年研究數據，對上半年進行總結。總體而言，今年上半年東莞樓市表現差強人意，供求矛盾突出，銷售率下降明顯。下半年“房住不炒”的調控基調持續(xù)，無論是從區(qū)域還是產品上看，東莞樓市成交將持續(xù)分化。
洋房依舊是東莞樓市上半年的成交主力，但受制于限購政策，投資需求向商業(yè)物業(yè)轉移趨勢明顯。不過，在商業(yè)物業(yè)的投資也存在分化現象，具體表現為商業(yè)公寓和寫字樓受青睞，而商鋪成交則比較慘淡。
東莞樓市市場預期趨于穩(wěn)定
17日，由東莞中原舉辦的“東莞樓市2018上半年總結暨下半年展望媒體交流會”在東莞南城會展國際酒店舉行。在交流會上，東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經理車德銳對今年上半年東莞樓市的情況進行分析。
他認為，在目前的宏觀經濟環(huán)境下，東莞樓市面對調控升級加碼、樓市城市分化明顯、開發(fā)商資金鏈逐步趨緊、政府“斷續(xù)式”推地、市場供不應求等挑戰(zhàn)，上半年商品住宅成交同比仍量價齊升，網簽價格走勢穩(wěn)健。
但另一方面，從數據統(tǒng)計不難看出，個盤銷售率下降明顯。同時，庫存量持續(xù)相對低位，市場呈現區(qū)域成交分化、中小公寓受追捧、置業(yè)客戶年輕化等新趨勢。
值得一提的是，在莞置業(yè)的客戶比例也發(fā)生了改變。由于本地客入市動力下降，東莞一些樓盤項目的中介聯(lián)動加強，具備購房資格的外市戶籍客戶社保達標，今年上半年深圳客入市比例明顯回升。
數據顯示，2018年上半年，在莞置業(yè)的深圳客占東莞樓市總成交量的20%，同比增加6個百分點，臨深區(qū)域仍是深圳客的主戰(zhàn)場，住宅仍為他們置業(yè)的首選，但同時中小公寓也成為深圳客的選擇，呈現投資需求與居住需求并存的狀態(tài)。
車德銳謹慎看待東莞樓市下半年情況。從供應來看，下半年東莞住宅潛在供應約297萬平方米，同比去年下降48%，區(qū)域分化較明顯。城區(qū)、水鄉(xiāng)、東南、臨深等片區(qū)供應有望放量，但城區(qū)周邊、泛松山湖等板塊將持續(xù)供不應求。
“供應緊、高首付、高成本、穩(wěn)預期、結傭慢等因素，將持續(xù)限制整體市場的一、二手成交。”車德銳說。
從記者掌握的情況來看，與車德銳持相似觀點的地產研究機構有不少。在政策方向不發(fā)生改變的情況下，他們對今年下半年東莞樓市的情況都持比較保守的觀點。
樓市投資需求轉向商業(yè)物業(yè)
從東莞樓市上半年成交的產品來看，洋房依舊為成交主力，但值得關注的是投資需求在商業(yè)物業(yè)產品上集中釋放。而市場對商業(yè)物業(yè)的態(tài)度，導致商業(yè)產品成交的兩極分化。
商業(yè)公寓供不應求的狀況加劇，中小公寓成為新的投資熱點;寫字樓量價齊升，成交創(chuàng)歷年新高。這意味著東莞本地人以及外地客戶，對樓市的投資需求在逐步轉向商業(yè)物業(yè)。
5月以來東莞商業(yè)公寓熱銷，尤其是20—30平方米的小面積產品，占全市成交比例的14%，40平方米以上的商業(yè)公寓成交量的比重正在逐漸縮小。目前，選擇在東莞投資公寓的投資者，最青睞公寓集中在城區(qū)、虎門及泛松山湖、東南部片區(qū)、常平。
今年上半年，商業(yè)公寓的供不應求讓成交價格上升，同比增長7%。
“隨著限商改住政策的實施，商住地已不能再改造成公寓，但可以轉化成其他業(yè)態(tài)來消化一些商業(yè)指標。”車德銳說。據研究機構統(tǒng)計，目前能夠繼續(xù)開發(fā)的商業(yè)公寓建筑面積約為80萬平方米，按照現在的消化速度大概還能繼續(xù)賣兩年。
雖然在東莞新興產業(yè)崛起及軌道交通加快建設下，東莞城區(qū)出現多個甲級寫字樓和商務中心，并于2016年上半年爆發(fā)式入市。
今年上半年，東莞寫字樓供應8萬平方米，同比下降33%，成交量同比下降22%。盡管同比下滑，但今年上半年東莞寫字樓的成交量已經是近年來同期的第二高，僅次于去年同期。寫字樓的整體價格持續(xù)上升，達14893元/平方米，同比上升6%，是近年來的高位。
從東莞寫字樓放租租金月度走勢來看，多年來寫字樓租金相對平穩(wěn)，但去年以來，東莞寫字樓租金明顯升高。
業(yè)內人士認為，除金融、地產、貿易等企業(yè)外，近年東莞寫字樓新入駐許多文化傳媒、醫(yī)療體檢、美容養(yǎng)生、教育培訓、家政、環(huán)保、物流、旅游以及高科技企業(yè)，寫字樓辦公需求明顯增多，推動價格有所走高。
另一方面，高端寫字樓尤其地段優(yōu)越的甲級寫字樓逐漸增多，租金水平上升。此外，部分寫字樓項目受益于R2線地鐵開通，租金水平明顯升高。
商鋪投資熱度減退庫存走高
與商業(yè)公寓和寫字樓相比，曾經讓東莞人趨之若鶩的商鋪，境況并不理想。
今年上半年，商鋪投資熱度減退較明顯，這表明過去東莞人“一鋪養(yǎng)三代”的觀念發(fā)生改變，在賣鋪的選擇上不再盲目。
數據顯示，隨著“六限一緊”等因素的影響，上半年東莞商鋪投資熱度減退，商鋪供應21萬平方米，同比下降12%，為近五年新低;商鋪成交22萬平方米，同比降幅44%，創(chuàng)近三年低位。除了東城、大朗及南城等鎮(zhèn)街成交突出，全市過半鎮(zhèn)區(qū)成交低于百套。
截至2018年6月30日，東莞全市商鋪可售套數為19139套，可售面積為215.82萬平方米，按過去12個月消化速度計算，消化周期約45個月，商鋪整體去化壓力仍然較大。
有業(yè)內人士認為，東莞的人口沒有相應增長，而這些年建造的商業(yè)店鋪太多。加上各個方面的人為因素導致租金上漲太快，而租金大漲又支撐開發(fā)商售價太高，如此循環(huán)導致成本居高不下，終于出現了有價無市或者租售困難的情景。
而在車德銳看來，目前商鋪并非不可買，但要分情況。他建議投資者在選擇時需重點關注商鋪定位，考慮商鋪的市場競爭力，尤其要關注街鋪、購物中心和社區(qū)剛性服務等布局。
“如果一個商業(yè)街的購買力、消費力集中，有很好的發(fā)展前景，銀行就會放松貸款，這些商業(yè)街也就會相對發(fā)展得不錯。但對于那些位置一般的區(qū)域來說，還是存在積壓嚴重、有價無市的情況。”車德銳說。
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上半年東莞房租漲幅緩慢
雖然近幾年來東莞住宅成交價格高企，但是租金卻上漲緩慢，兩三千元就可以租住一套三房戶型，對于暫時不想買房的市民來說，租房住仍然是一個很劃算的選擇。
樂有家研究中心統(tǒng)計數據顯示，東莞租房成交量逐步上漲，2018年上半年達最高，2018年上半年樂有家內部租房成交量幾乎為2016年上半年的5倍。但是，2018年上半年東莞租房均價為26.98元/平方米，與2016年上半年相比僅上漲了8%，近兩年時間內租金上漲仍然緩慢。
另外，從上半年市場看，3月份東莞租房成交量最高，因2月是傳統(tǒng)春節(jié)假期，年后的3月份很多務工人員及高校應屆畢業(yè)生外出來莞找工作，也催漲了租房的成交量。
樂有家研究中心統(tǒng)計了上半年東莞熱租的樓盤，其中大嶺山鎮(zhèn)的光大山湖城位居第一。大嶺山鎮(zhèn)距離長安鎮(zhèn)和松山湖鎮(zhèn)相對較近，租房價格也比長安及松山湖要便宜，故承接了這兩個鎮(zhèn)區(qū)客戶的外溢需求，熱租榜中大嶺山鎮(zhèn)有兩個樓盤入圍。此外，寮步鎮(zhèn)和橋頭鎮(zhèn)則接納了城區(qū)和鳳崗鎮(zhèn)的客戶外溢需求。
東莞租房客戶更喜歡小戶型的房子，60平方米以下的小戶型房源租客占比最高達32.25%。樂有家研究中心統(tǒng)計數據顯示，雖然東莞60平方米以下的小戶型房子出租最好，但從戶型方面來看，還是使用率更高的三房受歡迎，租客租房多是拖家?guī)Э冢瑧粜透蟮姆孔右蚕鄬Ω軞g迎。另外，東莞月租金占比最高的為月租金在2000—3000元區(qū)間的房源，這也與東莞整體租金均價相對應。
