在擴大規模的同時，現金管控成為房企當前重要課題。來自第三方機構數據統計，2018年1-6月，恒大、萬科累計銷售額均突破3000億元，分別為304
在擴大規模的同時，現金管控成為房企當前重要課題。
來自第三方機構數據統計，2018年1-6月，恒大、萬科累計銷售額均突破3000億元，分別為3041.8億元、3046.6億元。碧桂園比恒大和萬科領先1000億元。不過，碧桂園近日叫停了三四五線城市“全覆蓋”戰略，加速資金回籠。
根據同策研究院監測，2018年6月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計506.85億元，環比2018年5月的451.17億元增加12.34%。
從走勢來看，40家監測房企的融資金額在2018年5月驟降，本月融資總額雖有小幅回溫，但依然處于低位運行。同策研究院首席分析師張宏偉指出，房企融資渠道越來越窄，境外發債難、監管趨嚴，使得融資情況不容樂觀。
對此，易居中國董事長、總裁周忻此前在2018易居沃頓中國房地產實戰研修課題發布會上指出，房地產行業巨變，房地產金融監管全面收緊。房企在融資決策、并購與風控、資產證券化金融創新方面都面臨著巨大的挑戰和機遇。
房企融資艱難
同策咨詢研報顯示，房企融資正在收緊，由于發改委限制境外發債投資境內房地產，房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。
前兩月，監管層就對房企發債資金用途監管升級，多家房企公司債被中止審核，境內外發債被限制。知情人士稱，中國發改委考慮禁止企業發行364天期美元債，意味著房企海外融資渠道基本已經被卡死，筆者預計下半年房企融資總額將繼續下降。
據悉，房企市場化融資渠道融資成本較高，普遍為5.5%-7.5%。在已披露的數據中，6月融資成本最低的一筆是萬科于2018年6月29日發行的2018年度第二期超短期融資券，發行金額為20億元，利率為4.25%。此外，萬科發行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次，招商蛇口面向合格投資者發行了第二期公司債券，品種一實際發行規模為人民幣18.4億元，最終票面利率為5.25%，品種二實際發行規模為人民幣21.6億元，最終票面利率為4.97%。
融資成本最高的是陽光城，其于2018年6月7日發行的10億元“2018年度第一期中期票據(永續中票)”，利率為8%。
值得一提的是，本月永續票據再度流入房地產。陽光城本月除了為7家子公司擔保貸款外，還啟動了永續票據融資。永續票據曾經一度成為上市房企熱衷的融資方式，恒大和碧桂園曾經都發行過數百億的永續債。但張宏偉指出，永續票據之所以成為利潤“黑洞”，在于利率會重設，若不能在一個時間段償還債務，重設的利率也會不斷飆高，未來這些資金的成本將進一步侵蝕利潤。一般前兩年利息會比較低，房企若在兩年內還清影響不大，但陽光城起始票面利率已經高達8%，不夸張地說這是一場“豪賭式”融資。
加速現金流回籠
日前，在海通證券與億翰智庫聯合舉辦的一場分析師電話會上，分析師指出，當前房企資金成本在往上走，但地價實際有一定的波動，房企是有機會進行拿地的。7月6日，綠城中國就以48.1億元拿下杭州地塊。
其次，現在融資成本可能比之前的融資成本提高2-3個點，導致房企投資增速放緩。盡管在熱點城市，大部分企業拿地意愿強烈，但融資成本高與資金回籠速度慢也拖累了投資速度。
具體說來，調控導致房企資金回籠放緩，比如瑞安在上海的熱銷項目——翠湖天地，兩個月內只網簽了39套，回籠資金2億多，實際上該項目最近銷售的貨值有10億元左右。
日前，一份綠城內部文件流出，其中要求員工“全面”加速資金回籠，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略。
一個事實是，即便房企積極領取預售證并開盤，資金回籠速度也比年初放緩了。以上海為例，據上海鏈家統計，上周(6.25-7.1)寶山的中鐵北宸名庭和青浦的海上灣華庭進行了搖號。地處近郊的中鐵北宸名庭，其搖號人數與房源數量大體相當;而地處上海西陲朱家角的海上灣華庭，搖號情況則較為冷清，搖號人數不足房源數量的1/4。上海6月新房僅成交3400余套，是今年以來僅次于2月的第二低點。
