房屋仍然是我們社會頭號的問題。7月1日，香港特區行政長官林鄭月娥在灣仔金紫荊廣場慶祝香港回歸祖國21周年之際表示。這天也是她履新一周年
“房屋仍然是我們社會頭號的問題。”7月1日，香港特區行政長官林鄭月娥在灣仔金紫荊廣場慶祝香港回歸祖國21周年之際表示。這天也是她“履新”一周年的日子。
香港經濟社會當前面臨的問題之一，是高房價愈演愈烈。香港差餉物業估價署公布數據顯示，香港私人住宅售價指數已連續上升25個月，并連續18個月刷新最高紀錄。自2003年起至今，香港房價已創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港歷史上最長的房價上漲周期。
在香港樓市20萬元/平方米的均價面前，內地四大一線城市北上深廣的房價也瞬間失色。
“雖然有人說，我在房屋政策‘交白卷’，但事實上也不是的。”林鄭月娥表示。就在幾天前，香港推出了醞釀多年的空置稅。
6月28日，林鄭月娥在香港行政會議特別會議上表示：將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當于該單位應課差餉租值的200%，即相當于兩年的租金，約等于樓價的5%。
只是，本次空置稅征收對象主要為開發商新開發的一手空置房，而二手房空置單位數量是一手空置房的4倍以上，使得這一雷霆之政在業內人士看來頗有些“雷聲大雨點小”的嫌疑。
“現在不是對二手房征收空置稅的合適時機，因為二手房空置率很低。”香港財政司司長陳茂波解釋道，香港不排除對外資征收資本利得稅。
新政落地后的幾日來，中國房地產報記者通過香港房屋代理人士了解到，香港樓市整體交易仍然平穩，投資者的購房信心依然樂觀。或許大多數人相信，樓市的背后托底是政府。
香港開征空置稅打擊開發商捂盤
6月29日，香港特區政府發布了6項房屋政策新措施，包括倡議就空置一手私人住宅單位征收應課差餉租值兩倍的“額外差餉”(即“空置稅”)，以及修正“預售樓花同意計劃”，規則開展商每次推售住宅單位的數目，均不能少于同意書上涵蓋單位總數的20%等。
根據規定，如果發展商所持有的單位在過去12個月內，有超過6個月的時間并未作居住或出租用途，便會被視為空置單位，有關業主須繳付“額外差餉”，金額為該單位的應課差餉租值的兩倍，即大約相等于樓價的5%。
陳茂波在網絡上發文對此做了進一步解釋闡明稱，已落成但仍未售出的一手樓單位在數量上及占潛在供給的比例上有上升的趨向(由2013年3月底約4000個增加至今年3月底約9000個)。因而，我們希望經過“額外差餉”，減低開展商在單位落成后“不租不賣”的誘因，讓新落成的單位能有效地送到市場，供市民購置或租用。加上修正“預售樓花同意計劃”，減少發展商以擠牙膏方式賣樓的空間，盡量促進市場良性開展。
所謂房屋空置稅，是政府為了充分利用資源而對空置的居民房屋收取一定量的稅收。世界各國對空置稅的規定各不相同，但一般都是對二手房征收空置稅。如加拿大溫哥華規定房屋每年空置達到6個月的，需要按照“房產價值的1%”來交稅，謊報業主將面臨每天罰款10000加元的嚴厲處罰。
林鄭月娥透露，特區政府計劃本立法年度向立法會提交條例草案以修訂《差餉條例》，“額外差餉”會在有關修訂條例獲立法會通過并刊憲后生效。由此推測，香港空置稅最早也要到今年年底至明年年初才能開征。
公開數據顯示，香港本地老牌地產商大都手持一定數量的“尾盤”，即已落成待售的單位。截至去年年底，新鴻基地產持有接近兩千個這類空置住宅單位，新世界發展、會德豐則分別持有550個、227個。
“現在全港僅9000多個空置盤，占總體約3%，征收空置稅作用不大。”百利保執行董事兼首席營運官范統說。
“畢竟整個香港新樓供應非常有限，一手樓囤房比例較少，反而很多開發商會持有物業進行長期出租。真正能夠起到更大作用的是對二手房征收空置稅，因為近年來香港房價上漲的主要推動力是來自內地的買家，他們很多時候會把房子空置。”在香港從事房地產資產管理多年的協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對中國房地產報記者表示。
對于質疑，陳茂波指出，在思索這項措施時，不能只著眼于目前已落成的一手空置單位，還要思索將來房屋落成的趨向，以及發展商手上持有能夠隨時出賣的貨量。據政府估量，過去5年(即2013至2017年)，住宅落成量年均13500個。將來5年落成量年均約21000個，其中2020年及2021年的落成量更是自2005年以來的新高。
林鄭月娥還表示，在(今年)10月發表的施政報告中將會交代增加土地供給的計劃。樓市“辣招”現時不會撤銷，目前只能不加辣也不減辣。
“辣招”頻出房價也頻漲
居者有其屋計劃，是香港特區政府房屋政策的常設部分。多年來，香港特區政府一直在抑制房價和打擊囤房炒房的路上頻出“辣招”。自2009年10月起，香港金融管理局至今已推出八輪收緊物業按揭貸款規定的逆周期措施。
據記者了解，目前在香港買樓需要經過一系列嚴格的收入審查和壓力測試，需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，并要通過加息3%的壓力測試。以一個售價1500萬港元的住宅單位為例，按照目前五成的按揭上限，買家必須擁有每月至少8.6萬港元的收入，但香港僅有8%的勞動人口的收入達到這個水平。
這些政策減少了樓市成交量，但無奈仍擋不住房價上漲勢頭。20年來，目前香港整體樓價相比1997年的高位已超出117%。根據咨詢機構Demographia發布的《2017年國際房價負擔能力報告》，香港房價負擔能力指數從2016年的18.1倍升至19.4倍，連續第8年排名全球第一，比排在倒數第二的悉尼高出50%。
香港中原地產創始人施永青曾表示，香港高房價的真正癥結，是住宅用地供應量嚴重不足。香港土地40%被規劃為郊野公園和保護區，真正用于高強度住宅開發的土地面積只有可憐的4%。如果香港能新增2%的土地用來修建住宅，就可以把整個城市的住宅面積增加50%。
而從大局來看，香港房價大幅下降也是不大可能的事情。
“香港是自由港，稅率極低，特區政府主要稅收來源就是樓市和股市。”香港一位投資銀行人士對記者表示，因為高房價長期存在，土地和房屋是香港銀行貸款重要的抵押物。若房價大跌，香港金融體系很可能面臨崩潰。
內地會跟進嗎？
相比擁擠的香港，“鬼城”層出的內地樓市可能更需要這種空置稅。
在擁擠的香港地區，一個僅有上海面積六分之一的城市，其人口密度達到了每平方公里6420人。香港市區的人口密度更是達到了每平方公里2.1萬人。而一線城市上海的人口密度才每平方公里3816人，北京的人口密度僅每平方公里1324人。
從空置率上看，據陳茂波介紹，現在香港的整體房屋空置率大概3%多一點，屬于低空置率。據中國房地產報等機構2015年聯合發布的報告顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國大多數縣城、城鎮，由于缺乏持續人口流入，住房空置問題可能更嚴重。
而內地的開發商不止存在捂盤惜售問題，還存在大量公司炒房現象。
對于是否應開征空置稅，內地已探討和爭論了多年。今年5月中旬，中國社科院城市所與社會科學文獻出版社在聯合發布“2018年房地產藍皮書”時就公開建議：鑒于房產稅的財產稅屬性，在土地國有的基礎上向使用權者征收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
中國房地產研究會市場委員會副主任陳晟認為，目前，我國房地產稅收的一個重要特征就是，不同環節稅負設置不合理，開發、流轉環節稅負較重，而保有環節較輕。應當在整體稅負下降的前提下，降低開發、流轉環節的稅負，同時適當提升保有環節的稅負。建議開征住房空置稅，并設置隨住房空置時間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場，從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產稅，征收空置稅會是一個更好的選擇。
“現在隨著不動產登記的全國聯網，一些障礙正在消失，推出房地產稅、空置稅的基礎工作已經具備。”華南城市研究會創會副會長許學鋒表示。
不可否認的趨勢是，對于內地房地產市場而言，空置稅已經成為稅收調控的重點討論方向。
