今年上半年，房地產市場調控持續高壓，調控政策密集出臺。在高壓之下，房價趨于穩定，但是房企銷售和土地出讓金仍保持增長。數據顯示，房企
今年上半年，房地產市場調控持續高壓，調控政策密集出臺。在高壓之下，房價趨于穩定，但是房企銷售和土地出讓金仍保持增長。數據顯示，房企銷售額普遍上漲，碧桂園、萬科以及恒大“三巨頭”今年上半年銷售總額突破萬億，三家房企銷售額都超過3000億元，而中型房企的銷售增速最快，當然，房企之間的分化也在加劇。不過，隨著調控的深入，房企的資金問題越來越凸顯，這也將導致房企在策略上進行重新的選擇。在土地市場方面，土地出讓金繼續增長，并且創出歷年同期新高，但是從價格上觀察，趨于平穩，溢價率出現回落。不過，不同城市之間出現較大的分化，三四線城市土地成交相對較熱。土地市場的調控也是樓市調控的焦點，供應體制和結構在逐漸變化并深入。(張星)
截至記者發稿時，房企“三巨頭”均發布了半年銷售業績。上半年，碧桂園的銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，成為唯一一個邁過4000億門檻的企業。恒大的合約銷售金額達到3041.8億元，同比增長24.62%;萬科實現銷售3046.6億元，同比增長10%。
當房地產行業進入分化時代，大中型房企仍然可以在市場下行期分得一杯羹。
近日，上市房企紛紛發布半年銷售簡報，并普遍錄得增長。其中，恒大上半年銷售金額為3041.8億元，同比增長24.62%;萬科同樣突破3000億元大關，同比增幅為10%。富力、融信、金茂、建業、龍光、中南建設、榮盛發展等企業，上半年銷售均有不同幅度的增長。由于去年大部分房企已實現了銷售規模的高點，這意味著今年的業績存在繼續攀高的動力。
盡管房地產調控政策繼續加碼，但行業的紅利期似乎仍未結束。按照官方的數據，今年1-5月，全國商品房銷售面積和銷售金額同比均出現正增長——前5月的增幅甚至比前4月有所擴大。
但調控政策的影響仍然不容忽視。有房企人士向21世紀經濟報道表示，企業雖有“以價換量”的壓力，但拿地、擴張的步伐都會放緩。由于對市場的態度趨于謹慎，很多房企正主動“剎車”，過去兩年的拿地和擴張規模已很難維持。
中型房企增長明顯
截至記者發稿時，房企“三巨頭”均發布了半年銷售業績。上半年，碧桂園的銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，成為唯一一個邁過4000億門檻的企業。恒大的合約銷售金額達到3041.8億元，同比增長24.62%;萬科實現銷售3046.6億元，同比增長10%。但這三家企業的增速并不算突出。
中型房企的銷售增速較為明顯。其中，融信銷售規模為545億元，已經超過去年全年。金茂則實現717.62億元的銷售額，同比增幅接近200%。
上半年，奧園的銷售規模達到402.9億元，同比增長約143%。龍光、建業的銷售增速也都在80%以上。
中原地產指出，一方面，中型房企的業績基數偏低，更容易實現高增長;另一方面，規模效應仍是行業的主旋律，規模在500億元到1000億元之間的房企，更有沖擊規模的緊迫感，其出貨速度也更快。
從月度銷售來看，大部分房企在6月當月的銷售規模明顯增加。北京某房企人士向21世紀經濟報道表示，很多地方政府對預售證的管控有所松動，企業的推盤速度也有所加快。“當然，這里面也有企業沖擊半年報的考量。”他說。
從區域貢獻來看，二線城市仍是房企銷售主動力，三四線城市也有較大貢獻。中國指數研究院指出，2017年以來，重點二線城市相繼出臺人才新政，催動樓市需求走熱。華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住契機，加大銷售力度。三四線城市主要受一二線城市的需求外溢影響，銷售業績也大幅上漲。一線城市對企業銷售的貢獻仍然較小。
近日，易居克而瑞和中國指數研究院均發布了上半年房企銷售榜單。盡管部分數據有所出入，但其反映出的行業分化情況仍然較為一致，這也體現出整個行業的變化趨勢。
按照易居克而瑞的數據，上半年百強房企總體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。其中，千億規模以上的房企有7家。
從總銷售規模來看，十強房企的市場占有率為29.9%，三十強房企的市占率則達到48.5%，均比2017年有明顯提高。體現出市場的集中度在不斷提升。
相比之下，200強房企的門檻比去年同期有所降低。上述機構指出，“銷售榜百強之后的房企，受行業格局分化的影響將會更為顯著。”
資金鏈逐漸承壓
調控政策的不斷收緊，仍使得企業的業績前景面臨不確定性。中原地產統計顯示，2018年上半年，中央和各地共出臺了192次樓市調控政策，密集程度前所未有。
6月以來，監管層又對房地產市場進行了一輪密集表態。
6月20日，審計署發布報告指出，9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。
6月25日，央行發布報告指出，“一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大”。
6月27日，國家發改委負責人在答記者問時強調，“部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由于沒有外匯收入來源，抵御匯率波動風險能力較弱。”
6月28日，住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動。
其間，還有國開行收緊棚改貨幣化安置項目審批權限的傳聞。雖未最終證實，但棚改貨幣化逐漸“退場”，被認為是大趨勢。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，這一系列利空消息，將對房企產生諸多影響。其中，銀行、海外融資渠道收緊，將使房企的資金壓力繼續加大;七部委治理市場亂象，會在一定程度上影響回款速度;棚改貨幣化安置的收緊，則意味著三四線樓市逐步降溫，對業績的影響不可忽視。
他表示，從房企資金兌付壓力來看，壓力將在2018年第三季度真正體現(2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期兌付相對集中)。受上述因素的影響，更多的房企會尋求主動降價。
福建某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，企業應對資金壓力的手段，無非是“少舉債、少拿地、快周轉、薄利潤”。因此，未來不排除以價換量現象的出現。
他同時表示，這種“以價換量”只是短期策略，并不會刺激銷售規模大幅攀高。這是因為，房企對今年的市場判斷普遍趨于謹慎，拿地擴張的步伐已明顯放緩，整體的推盤節奏也慢于去年。“除非在規模上有想法，否則不會有前期那樣的增速。”
但該人士并不擔心完不成銷售目標，一方面，出于對市場的判斷，企業在制定今年銷售目標時，增速已經比去年有所下調;另一方面，過去兩年間，大中型房企進行了大量貨值儲備，隨時可以釋放。
