近期多家房企百億元規模的公司債頻頻被中止，房地產融資收緊成為關注焦點。實際上，自2016年10月之后，房地產監管政策開始收緊，尤其是2017
近期多家房企百億元規模的公司債頻頻被中止，房地產融資收緊成為關注焦點。
實際上，自2016年10月之后，房地產監管政策開始收緊，尤其是2017年監管部門開啟了新一輪全面調控，嚴控資金違規流入房地產行業。
值得注意的是，去年底發布的《關于規范銀信類業務的通知》(以下簡稱“55號文”)明確了銀信類業務定義及銀信通道業務定義，強調商業銀行和信托公司開展銀信類業務時不得將信托資金違規投向房地產，將房企通過銀信通道進行融資的方式強力收緊。
在發債難度增加、資管計劃等其他渠道融資收緊的趨勢下，最新數據顯示，銀行貸款在房企融資中的份額提升。同策數據顯示，今年5月份房企債權融資方式中，境內銀行貸款環比翻倍。與此同時，銀行也不斷在審核流程、放款周期以及融資成本等方面收緊房企信貸。
銀行貸款回升
在推動供給側結構性改革，加強“三去一降一補”的大背景下，金融支持實體經濟在持續推進。
5月份，央行公布的《2018年4月末社會融資規模存量統計數據報告》顯示，4月末對實體經濟發放的人民幣貸款余額為124.96萬億元，同比增長12.8%;對實體經濟發放的外幣貸款折合人民幣余額為2.48萬億元，同比下降6.9%。
而房地產行業是金融降杠桿、防風險的重點領域，目前多項新規嚴控房企融資渠道，房企的融資難度大大加大，房企的融資總額下降嚴重。今年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額為近一年來最低。
今年前4月還出現了房企境外融資的熱潮，但很快監管部門開始控制境外發債的節奏以保障債務的安全性。
由于境外發債等融資渠道受阻，疊加年初以來債市違約事件頻發，監管部門對房企發債進一步收緊。
與此同時，5月份房企境內銀行貸款融資額成倍數增長。同策研究院監測40家典型房企數據顯示，5月份房企的債權融資占融資總額的99.75%，其中境內銀行貸款共發生17筆，總額98.63億元，環比上升108.98%，占比21.86%，排位于中期票據、信托貸款后第三。同時，通過委托貸款和海外銀團貸款方面，融資金額均為零。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“如果說沒有一個較好的盈利計劃，那么發債本身也是難以通過，或者說通過以后也會有兌付的壓力。而債務過大，往往容易引起資金鏈困境等質疑。”
盡管銀行信貸成為房企低成本融資的“香餑餑”，但銀行對于房地產開發商的信貸授信多采取設置門檻對房地產企業進行排名，俗稱“白名單”制度。
“年內很難放松，普遍性收緊，可能對排名前50 甚至20的開發商稍微寬松點。” 同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴記者，“銀行對于房企‘白名單’的排序，每家都有自己的模型和算法，基本上會根據房企銷售業績、回款情況、負債率、經營狀況、償債能力以及到底是國企還是民企等核心指標，來判斷對一家企業的授信額度。大體的邏輯是這樣，具體的看每家銀行的投資風險偏好，一般對于排名靠前的房企會重點關注。”
聯訊證券董事總經理、首席宏觀研究員李奇霖認為，未來房企通過開發貸獲得融資的難度將繼續分化。今年由于信貸額度增加、銀行補充資本金、存款利率浮動上限適度放開，龍頭房企所開發的符合“四三二”要求的項目，獲得開發貸相對容易。而中小型房企，在地產調控持續的背景下，獲得開發貸會愈發困難。
“對于銀行貸款來說，收緊是大概率，但是很顯然，銀行貸款方面應該說是前緊后松。換而言之，到了下半年預計此類收緊的態勢會有所放松。部分銀行方面預計還是會給予較為寬松的政策。”嚴躍進認為。
監管現場檢查
2017年是各家銀行被要求自查信貸資金違規投向房地產行業的行為，而今年則是監管對金融機構的現場檢查。據了解，今年6月20日前，各地銀監局要向銀保監會報送整治銀行業市場亂象的階段性工作，而有關罰單或將公布，對于銀行資金違規進入房地產也是今年銀保監會的工作重點。
作為房地產重要的融資方式之一，實際上，銀行貸款已經被多項監管政策收緊。
去年4月，原銀監會發布的《關于提升銀行業服務實體經濟質效的指導意見》就明確嚴禁資金違規流入房地產市場，切實抑制熱點城市房地產泡沫。
今年1月13日，原銀監會發布《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》，其中“反宏觀調控政策，包括違反信貸政策和違反房地產行業政策”被列入了整治銀行業的八亂象的要點之一。明確亂象行為包括：“直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資，或以自身信用提供支持或通道;向‘四證’不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資。”
而在行政處罰方面，今年以來已有多家銀行領罰單。今年一季度共處罰銀行業、保險業機構646家次，罰沒合計11.58億元。據了解，資金違規流入房地產行業是重要處罰案由。
隨著金融監管不斷升級，年初某股份行的一則暫停受理房地產行業新增授信業務的通知，釋放了銀行進一步收緊房地產信貸策略的信號。同時，銀行授信亦出現轉向。一方面，銀行對房地產開發貸的額度收緊、貸款利率提高。另一方面，大力進軍住房租賃市場。
去年下半年至今，五大國有銀行以及部分股份制銀行紛紛布局租房市場，與各地省市簽署了住房租賃市場發展戰略合作協議，提供的意向性授信，多個項目合作規模達百億或千億級別。
“對于租賃市場來說，融資渠道不斷在拓展，尤其是險資進入的機會增加，所以其實都會帶來很多新的機會。”嚴躍進認為。
